2015年房地产估价师《经营与管理》考点第二章1节

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　　第二章 房地产市场与市场运行

　　第一节 房地产市场概述

　　1.房地产市场的含义：　房地产时一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。

　　传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。

　　房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

　　房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。

　　2.房地产市场的运行环境：

　　房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

　　(1)社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

　　(2)政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

　　(3)经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。

　　(4)金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。金融体系包括金融政策、金融机构、金融产品和金融监管。金融资源则涵盖了针对房地产权益融资和债务融资的金融服务种类和金融支持力度等。

　　(5)法律制度环境是指与房地产业有关的现行法律法规与相关政策，包括土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度等。

　　(6)技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。

　　(7)资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

　　(8)国际环境是指经济全球化背景下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的事件与关系。它是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应之间的相互作用、相互渗透和相互影响的互动过程。

　　3.影响房地产市场转变的社会经济力量：

　　随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：

　　(一)金融业的发展

　　房地产业作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。金融和资本市场的支持，对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且随着房地产金融和房地产投资工具的创新，这种影响力还会进一步扩大。

　　(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善大大缩短了不同物业之间的相对距离，推动了不同地域消费品的交流，降低了劳动力的沟通成本和时间费用。这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区问的资本流动。

　　(三)生产和工作方式的转变

　　2007年我国第三产业增加值比重达到了39.1%，北京、上海、广东第三产业增加值比重均超过了全国平均水平，分别达到了71.3%、 51.9%和42.3%。第三产业的发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展等，促进了人们工作和生活居住模式及观念的转变，居家办公、网上购物、跨区域甚至跨国服务采购与外包等模式的出现，使房地产空间服务需求特点发生了重大改变。

　　(四)人文环境的变化

　　社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。

　　(五)自然环境的变化

　　城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化;环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。

　　(六)政治制度的变迁

　　住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。