在建工程的特点?
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【摘要】"在建工程的特点"知识点是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"在建工程的特点?"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
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问题：
在建工程的特点?
答疑：
在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，(环球网校房地产估价师频道为您整理)也可以是己停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一般房地产不同的特点。
1、所有权的相对确定性
指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。
2、合法性
房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。
3、可变价性
在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，(环球网校房地产估价师频道为您整理)尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。
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4、在建工程房地产可比性差
在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程，这就造成了在建工程房地产之间可比性差。
5、在建工程形象进度与实际投资额较难一致
在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。
6、在建工程建设工期长短差别较大
建设工期长短的差别，直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相联系，对评估价值标准的选择有直接影响。
7、在建工程房地产种类多
在建工程房地产也涉及正常使用房地产中各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。
8、在建工程造价差异大
同种用途、同种结构的在建工程，(环球网校房地产估价师频道为您整理)由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况房地产投资增大。
9、法定抵押权优先于约定抵押权
根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合同期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。
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