2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：房地产间接投资

房地产间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。

(一)投资房地产企业股票或债券

为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行(IPO)、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。例如，碧桂圆2007年4月通过IPO在中国香港发行24亿股股票，募集资金148.5亿元;万科地产于2007年8月通过公开增发3.17亿股，募资权益资本100亿元;招商地产于2006年8月发行面值为100元的5年期可转换公司债券1510万张，募集资金15.1亿元;绿地集团2016年1月成功发行90亿元公司债券，期限5年，每年付息一次，到期一次还本，年利率3.48%;2015年6月，碧桂园成功发行以购房尾款应收款为基础资产的资产支持证券62亿元，期限2年，融资成本区间介于4.5%～6.0%之间。上述房地产企业的直接融资行为，不仅解决了企业发展面临的资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会，使其分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者

(二)投资房地产投资信托基金

房地产投资信托基金( REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REIT。股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。

中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，越来越得到政府和产业界的认同。2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”，2009年3月18日中国人民银行等《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》中进一步提出，支持资信条件较好的房地产企业开展房地产投资信托基金试点。北京、天津、上海等众多企业和机构，已经设计提出了面向公共租赁住房和商用房地产的多种REITs方案。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs将会逐渐成为中国投资者现实的投资丁具。

(三)购买住房抵押支持证券

住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司 (SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国，加拿大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房金融市场的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，中国建设银行已经进行了 “建元2005-1”和“建元2007-1”个人住房抵押贷款证券化试点，投资者主要是保险公司、财务公司以及基金公司等银行间债券市场的机构投资者。为了解决住房公积金流动性问题，提高住房公积金体系的放贷能力，从2015年开始，上海、武汉、苏州、杭州等地的住房公积金管理中心先后发行了20多款公积金贷款证券化产品，其中，上海在2016年各发行“沪公积金2016-1”和“沪公积金2016-2”分别筹资达148.42亿元和163.17亿元。从全球范围内看，受2008年美国次贷危机影响一度停滞的住房抵押贷款证券化操作正在逐步恢复。