2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：中国房地产估价行业发展

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第一章房地产估价概论

第五节 中国房地产估价行业发展

一、以法律的形式确立了房地产估价的地位

《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

二、建立了房地产估价师执业资格制度

执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一项制度。1993年，建设部、人事部共同建立了房地产估价师执业资格制度，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。

从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试。

2004年8月，内地与中国香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认，中国香港97名产业测量师取得了内地的房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了中国香港的产业测量师资格。这是内地与中国香港最早实现资格互认的执业资格。

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可

“房地产估价师执业资格注册”是由《城市房地产管理法》设定的行政许可项目(即原第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”)，依法继续实施;“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一(其中第110项)。因此，无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，都是行政许可。

四、成立了房地产估价行业组织

1994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”，2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”(中文简称为中房学，英文名称为China lnstitute of Real Estate Ap-praisers and Agents，英文名称缩写为CIREA)。它是依法在民政部登记、业务主管单位为住房和城乡建设部的全国性社会团体，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

全国各地先后成立了地方性房地产估价行业组织。

五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件

2006年12月25日建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)。

2005年10月12日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)。

六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》。

2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房(20033234号)。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2011年6月3日住房和城乡建设部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房(200638号)。

一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。2005年11月28日北京市建设委员会发布了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。2009年9月10日成都市房产管理局发布了《成都市农村房地产估价规范(试行)》。2011年3月22日四川省住房和城乡建设厅发布了《房地产司法鉴定评估指导意见》。

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

比较法、收益法、成本法和假设开发法是中国内地常用的四种估价方法，房地产估价的相关理念、专业术语及其内涵等也与国际上的基本一致。

八、深化和拓展了房地产估价业务

房地产估价起初主要服务于房地产交易市场管理，防止隐价瞒租、偷漏税费。随着社会经济发展，房地产估价业务包括为了抵押、征收、税收、司法鉴定、损害赔偿、转让、企业改制、资产重组、上市、清算、资产处置的需要，对土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产的市场价值、投资价值等进行评估。

此外，房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等房地产专业服务，拓宽了服务领域。

九、形成了公平竞争的房地产估价市场

2000年7月14日，国务院办公厅转发了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师出资设立的有限责任公司或合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的《房地产估价机构管理办法》第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”

十、积极开展了国际交流合作

2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。国际测量师联合会成立于1878年，是联合国认可的非政府组织(NGO)，是各国测量师(包括估价师)组织的联合会，设有10个专业委员会(Commission)，房地产估价属于其中的第9专业委员会—房地产估价与管理委员会(Valuation and the Management of Real Estate)。

中国目前的房地产估价难度较大，主要表现在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房绝大部分是私人所有的。②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)和农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位、个人的房屋的补偿不同。③市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，如土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的用途、面积、权利主体等不一致。⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清;或者变更登记不及时或违法占地、违法建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致，特别是实际用途、证载用途、规划用途不一致。⑥房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。

因此，目前在实际估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是估价师、估价机构以及估价行业组织所能解决的，甚至不是行政管理部门可以解决的。但是，不论外部环境如何不尽如人意，估价师和估价机构都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作。