2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题(2)

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简答题

1、居住房地产的特点有哪些?

2、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理?

3、2015年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题有哪些?

4、商务办公房地产以主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?

5、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?

6、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

7、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途?适宜选用那些估价方法?

8、简述加油站估价常用的估价方法及其技术路线。

【参考答案】

1、本题考查的是居住房地产及其特点。与其他类型的房地产相比，居住房地产主要有以下特点：(1)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;(2)具有较强的相似性、可比性;(3)不同类型住房价格内涵差异明显。参见教材P83。

2、本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。参见教材P87。

3、本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。确定出租部分潜在毛收入时应注意：(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;(3)应考虑是否存在无形收益。参见教材P108。

4、本题考查的是商务办公房地产租金的求取。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。参见教材P127。

5、本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。参见教材P145。

6、本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价估价时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。参见教材P170。

7、本题考查的是工业房地产估价的常用方法。政府收购该宗房地产进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。参见教材P170。

8、本题考查的是加油站常见的估价方法和技术路线。(1)目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用比较法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。

(2)采用收益法估价加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。参见教材P178。