2021房估备考，这几个知识点你理清了吗?

考点：无租约限制价值、出租人权益价值与承租人权益价值

估价时，比较常见的一种情况是评估已出租房地产的价值，此时需要特别注意是评估无租约限制价值，还是评估出租人权益价值或承租人权益价值。

无租约限制价值，就是房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，即按市场租金确定租金收入所评估的价值。

出租人权益价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

承租人权益价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

对于已经出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。

例如，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。

据此可知，征收评估时，即使存在租约，仍然是评估无租约限制价值或完全产权价值。至于租约如何处理、如何赔偿承租人损失等，就属于出租人与承租人之间需要协商解决的问题了，不属于被征收房屋价值评估时需要考虑的问题。换言之，无论被征收房屋是否出租，都不影响被征收房屋价值的评估。

另外，《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》第十四条规定，涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象是否存在租赁权、用益物权及占有使用情况。

评估对象存在租赁权、用益物权及占用使用情况的，应当结合委托评估材料和实地查勘等情况，对人民法院查明的租赁权、用益物权及占有使用情况进行核查验证。人民法院书面说明依法将租赁权、用益物权及占有使用情况除去后拍卖或者变卖的，应当不考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况对评估结果的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明;人民法院未书面说明除去原有的租赁权、用益物权及占有使用情况后拍卖或者变卖的，评估结果应当考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况的影响，并在评估报告中予以说明。

因此，针对同一出租房地产，需结合估价目的确定评估何种价值。

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