2021房地产估价师备考：房地产拍卖的注意事项

考点：房地产拍卖的注意事项

(一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理

(1)拍卖标的房地产是否有重复查封 。对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及的起诉的案子，以抵押为主 ;对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先起诉，谁先受偿。(抵押权人，抵押优先;非抵押权人，起诉时间优先)

(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门 的许可意见。

(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权 。

(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。

(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。

(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

(二)房地产拍卖价格的评估

拍卖房地产价格的评估一般比正常市场成交价格偏低。

(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。

(2)一般委托拍卖的房地产，存在着缺陷 ，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。

(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。

(三)房地产拍卖登记及相关费用、税费

1.房地产拍卖登记需提交资料：

(1)申请书;

(2)当事人身份证明或单位合法资格证明;

(3)委托书及代理人身份证明;

(4)房地产权证;

(5)拍卖成交确认书;

(6)房屋平面图及地籍图;

(7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据 ;

(8)契税完税证及契税完税贴花;

(9)拍卖公告;

(10)其他有关文件：1)拍卖委托公函;2)生效的判决、裁定和调解书;3)协助执行通知书。

2.应缴费用和相关税费

(1)拍卖佣金;

(2)增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加;

(3)印花税;

(4)契税;

(5)交易手续费;

(6)评估费;

(7)登记费;

(8)合同公证费等。

(四)在建工程拍卖应注意事项

1.应详细核查项目状况

(1)出让土地 使用权，是否已经支付全部土地出让金 ;

(2)土地使用权是否已经依法登记 ，取得产权证书 ;

(3)政府相关管理各部门的批准文件 是否齐全。包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证 是否取得;(除了销售许可证的其他四证)

(4)房地产建设的开发投资总额 是否已经完成25% ;

(5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;

(6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;

(7)在建工程项目是否存在抵押行为 ;

(8)在建工程是否预售 。

有预售许可证并开始预售的在建工程项目，拍卖时应将已经预售的部分扣除。 (法定优先受偿权不得对抗合法购房买受人的权益)

2.在建工程拍卖需要申请和审核

拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。

3.拍卖成交后的手续处理。

(五)建成在售房地产 拍卖应注意事项

(1)房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证 办理情况;

(2)土地使用权款项是否付清;

(3)房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等。

(六)破产 企业房地产拍卖应注意事项

(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组 委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;

(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;

(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金 。

(七)有瑕疵房地产拍卖的操作

手续不全和规定不许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后 可以拍卖的房地产。

(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。 经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金，补办土地使用权证。——单证，房有证、地无证

(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后方可拍卖。——单证，地有证、房无证

(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。(没土地证，补钱补证;没房产证，只需补证)

(4)拍卖有产权证的以划拨地 的房地产，应向有批准权的人民政府报批。如允许补办出让手续，应当由买受人 办理，并按规定缴纳土地使用权出让金。如允许可以不办理土地使用权出让手续的，转让方 应当按照国务院转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的规定处理或作其他处理。

不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。

(5)对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。

(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。由于其他经济原因(不是银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿。

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