房地产估价师行业风险与防范（3）

3、保证估价结果的合理性 

    委托方拿到估价报告后，首先关心的是估价结果，因为估价结果对当事人的经济活动有决定性的影响。如果估价结果合理，估价师也就不会有任何承担法律责任的可能，执业风险也无从谈起。因此，提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。 

    如何保证估价结果的合理性？方法有很多，如规范操作、机构内部三级审核、案例和参数选取准确等。最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格。估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中。从某种意义上说，每一份评估报告的真正审核者不是单位的总估价师、总经理，而是市场。评估结果必须经得起市场的检验，这是防范风险的实质性措施。 

4、提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务 

    有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。比如，《房地产估价规范》4.0.2条规定“估价目的应由委托方提出”，这点必须在委托合同中写明，并由委托方认可。因为不同估价目的下的评估结果会有较大差异。举例来说，同一套住宅，以转让为目的评估得出的评估结果中可能会含有房屋的装修价值，而以抵押为目的评估得出的价格就不包含装修价值，甚至出于谨慎原则，评估结果仅为抵押价值。如果将以转让为目的的评估报告用于抵押贷款，就会高估价值。如果在委托合同中不加以约定或约定不明确的话，那么在发生评估报告的实际用途与报告内规定用途不符时，估价师极有可能由于“说不清楚”而被“合理地怀疑”为有意提供不实的评估报告。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。 

5、合理使用估价报告的“假设与限制条件” 

    在实践中，估价报告中的“假设与限制条件”对某些难以确定的事项作了必要的假设，同时限制了估价结果应用的条件，确实起到了保护估价师的作用。但是，必须注意的是，“假设与限制条件”不能滥用，必须以合法、合规为前提。比如，某临街底层房地产合法用途是住宅，实际用途是店铺（但没有合法证明）。住宅用途的市场价格为5000元/平方米，当事人为了要银行多贷款，找到估价师要求出一份评估报告，并要求按照商业店铺用途评估到1万元/平方米。这时，估价师必须按照规范，按照合法原则评估住宅用途的价格，千万不能顺应委托方要求，在“假设与限制条件”中假设其用途为商业店铺用途后按店铺用途出具估价报告。这样做违背了合法原则，也很容易产生风险。估价师必须杜绝滥用假设与限制条件。 

6、加强同行间的沟通与合作 

    不同的估价师所具备的估价专长不一样，有的估价师擅长做住宅评估，有的擅长做商业房地产评估，有的擅长做土地评估。估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。比如，本市某住宅小区由于前后设计方案的变化，小区业主认为自己的房屋价值受到了影响，部分房屋的价值有所变动，与开发商发生了纠纷。开发商委托评估机构进行价值影响量的评估。这是比较具有新意的评估项目。笔者所在机构与其他四家机构共同进行该项评估，在评估中多名估价师发挥自身所长，紧密合作，在规定的时间内出色地完成评估，得到了当事人的认可，使纠纷得以圆满解决。 

  

       结 论 

    以上是笔者站在房地产估价师的角度提出了一些对执业风险及防范的看法。但是，执业风险的防范是一项系统工程，需要估价师个人、估价机构、行业协会、政府主管部门共同努力，才能建立一个完善的风险防范体系，为估价师的执业营造一个安全的执业环境。希望本文能够起到抛砖引玉的作用，引起更多同行对房地产估价师执业风险及防范的关注与研究。

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