房地产估价师《房地产估价理论与方法》第七章资料四

第七章  成本法

第四节  重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义
　　重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。其中的重新取得可以简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义，还应特别注意下列3点:
　　(1)重新购建价格应是估价时点时的价格。例如，在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点 时的房地产价格构成来测算的价格。
　　(2)重新购建价格应是客观的价格。具体地说，重新取得的支出或者重新开发建设的支出和利润，不是个别单位或个人实际的支出和利润，而是所必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为同类或类似房地产开发建设活动的平均水平，亦即客观成本而不是实际成本。
　　(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其重新购建价格时，不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其剩余30年土地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通状况比其10年前有了很大改善，求取该土地的重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。

　　二、重新购建价格的求取思路
　　(一)、房地重新购建价格的求取思路
　　求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金、利润，特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行划分或分摊的情况。
　　(二)、土地重新购建价格的求取思路
　　求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧的建筑物的土地价值，甚至大于有旧的建筑物的房地价值。
　　(三)、建筑物重新购建价格的求取思路
　　求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除了没有该建筑物之外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润，也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商(建筑施工企业)建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建设工程价款或工程承发包价格), 再加上发包人的其他必要支出(如管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等)及发包人的应得利润。

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式
　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格可进一步分为重建价格和重置价格。这两种重新购建价格可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建价格基准和重置价格基准。
　　重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制” 。因此，进一步地说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。
　　重置价格也称为重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。
　　上述两种重新建造方式所得出的重新购建价格往往不同。一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。
　　重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步等原因，成本会降低，因此，重置价格通常比重建价格低。

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法
　　建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。建筑物的重新购建价格相当于在估价时点新建成的建筑物价值，公式为：
建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
 求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
　　(一)、单位比较法
　　单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位(如单位建筑面积、单位体积、延长米等)作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质上是一种市场法。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。
　　【例7-2】 某幢房屋的建筑面积为30Om2, 该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%, 管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的4%, 建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%, 开发商成本利润率为15%, 销售税费为重新购建价格的6% 。请计算该房屋的重新购建价格。
　　【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB计算如下:
　　(1)建筑安装工程费 =1200(元/m2)
　　(2)专业费用 =1200×8% =96(元/m2)
　　(3)管理费用 =(1200+96)×3% =38.88(元/m2)
　　(4)销售费用 = VB × 4% =0.04 VB(元 /m2)
　　(5)投资利息 =(1200 + 96 + 38.88 + 0.04 VB)×〔 (1+6%)0.25-1 〕 =19.59 + 0.0006 VB (元/m2)
　　(6) 销售税费 = VB×6% =0.06VB(元/m2)
　　(7) 开发利润 =(1200 + 96+38.88 + 0.04VB + 19.59 + 0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)
　　(8)VB=1200 + 96 + 38.88+ 0.04VB + 19.59+ 0.0006VB+0.06VB + 203.17 + 0.0061VB
　　VB=1743.69(元 /m2)
　　重新购建总价 =1743.69×300=52.31(万元)
　　注：0.25是根据投入期为6个月，即0.5年，假设在半年处一次性投入，则距估价时点的时间为0.25年。
　　单位体积法与单位面积法相似，不再赘述。
　　(二)、分部分项法
　　分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。
　　在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时，需要注意以下两点：①应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。②既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。
　　【例7-3】估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估 价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重直价格所需的有关数据如下:
　　(1) 建筑安装工程费:
　　1) 土建工程直接费:
　　①基础工程 :99.54 元/m2
　　②墙体工程 :80.11 元/m2
　　③梁板柱工程 :282.37 元/m2
　　④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程 :73.65 元/m2
　　⑤楼梯混凝土工程 :31.82元/m2
　　⑥零星混凝土工程 :25.32元/m2
　　⑦屋面工程 :20.42元/m2
　　③脚手架工程 :25.54元/m2
　　⑨室外配套工程 :142.67元/m2
　　小计 :781.44元/m2
　　2) 安装工程直接费:
　　①电梯工程 :130.00元/m2(其中：人工费 9.00元/m2 )
　　②给排水工程 :85.22元/m2(其中：人工费 12.32元/m2)
　　③采暖通风工程 :70.34元/m2(其中：人工费 9.83元/m2)
　　④电气工程 :112.65元/m2(其中：人工费 7.59元/m2)
　　⑤消防工程 :16.62 元 /m2( 其中：人工费 2.58元/m2)
　　⑥综合布线工程 :30.45 元 /m2( 其中：人工费 4.85元/m2)
　　小计 :445.28元/m2(其中：人工费 46.17元/m2)
　　3) 装饰装修工程直接费 :
　　①门窗工程 :135.00元/m2(一次性包死承包价 )
　　②内部装饰工程 :455.50元/m2(其中：人工费 45.16元/m2) ③外墙玻璃幕等工程 :311.00元/m2(一次性包死承包价 )
　　小计 :901.50元/m2(其中：人工费 45.16元/m2)
　　4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14.25%, 安装部分的综合费率、 为安装工程人工费的79.08%, 装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的 75.90%, 税金为 3.445% 。
　　(2)专业费用：建筑安装工程费的 6% 。
　　(3)管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3% 。
　　(4)销售费用：售价的 3% 。
　　(5)投资利息：开发经营期为2年：费用第一年投入60%, 第二年投入40%；年利率为 5.76% 。
　　(6) 销售税费：售价的 5.53% 。
　　(7) 开发利润：投资利润率为 20% 。
　　【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为 VB 估算如下 :
　　(1) 建筑安装工程费 :
　　1) 土建工程费 = [781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)
　　2) 安装工程费 =(445.28 + 46.17×79.08%)×(1+3.445%) =498.39(元/m2)
　　3) 装饰装修工程费 =(901.50 + 45.16×75.90%)×(1+3.445%) =968.01(元/m2)
　　4) 单位建筑安装工程费 =923.55 + 498.39 + 968.01 =2389.95(元/m2)
　　 建筑安装工程费总额 =2389.95×8247 =1970.99(万元)
　　(2) 专业费用 =1970.99×6% =118.26(万元)
　　(3) 管理费用 =(1970.99+118.26)×3% =62.68( 万元 )
　　(4) 销售费用 =VB×3%=0.03VB( 万元)
　　以上(1)至(4) 项费用之和 = 2151.93 + 0.03VB(万元)
　　(5) 投资利息 = (2151.93+ 0.03VB)×[ 60%(1+5.76%)1.5  +40%(1+5.76%)5-1] =137.59 + 0.0019VB(万元)
　　(6) 销售税费 =VB×5.53% = 0.0553VB(万元 )
　　(7) 开发利润 =(2151.93+0.03VB)×20% =430.39 + 0.006 VB(万元)
　　(8) VB =2151.93 + 0.03VB + 137.59 + 0.0019 VB +0.0553 VB + 430.39 + 0.006 VB
 VB =2999.46( 万元 )
　　建筑物重置单价 =2999.46 ÷ 0.8247 =3637.03(元/m2)
　　(三)、工料测量法
　　工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时。工料测量法是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、设备的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法，并需要其他老师(如建筑师、造价工程师)的参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
　　采用工料测量法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见教材表7-2 。
　　(四)、指数调整法
　　指数调整法也称为成本指数趋势法, 是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。将历史成本调整到估价时点的成本的具体方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。

课后练习题

一、单项选择题
1、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(    )元/m2。
A、200
B、300
C、700
D、1000
2、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(    )。
A、某标准厂房
B、某酒厂厂房
C、某待出让土地
D、某写字楼
3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为(    )元/m2。
A、1840
B、2840
C、2966
D、3000
4、客观成本是指假设重新开发建设时(    )的一般花费。
A、大多数房地产开发商
B、个别房地产开发商
C、估价对象开发商
D、可比开发商
5、不计利息的费用是(    )。
A、土地取得成本
B、开发成本
C、管理费用和销售费用
D、销售税费
6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率5%,为吸引5年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(   )%。
A、5.53
B、5.0
C、6.53
D、4.53
7、已知年利率为6%,如果季计息，则实际利率为(   )%。
A、6
B、1.5
C、6.13
D、5.13
8、销售税金及附加不包括(    )。
A、营业税
B、城市维护建设税和教育费附加
C、印花税、交易手续费
D、契税、土地增值税、企业所得税
9、因为利润计算的基数不同，选取的利润率不同，所以计算出的利润(    )。
A、不同
B、相同
C、不确定
D、视具体情况而定

二、多项选择题
1、房屋拆迁补偿安置费用包括(    )。
A、被拆迁房屋的房地产市场价格；
B、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额；
C、搬迁补助费；
D、安置补助费；
E、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。
2、一般将房地产价格构成包括(   )。
A、土地取得成本；
B、开发成本；
C、管理费用；
D、销售费用；
E、投资利息、销售税费、开发利润。
3、新建成的建筑物价值包括(     )。
A、取得土地的成本；
B、建筑物建设成本；
C、管理费用、销售费用；
D、投资利息、销售税费；
E、开发利润。
4、新开发的房地产价值包括(   )。
A、土地取得成本；
B、开发成本；
C、管理费用、销售费用；
D、投资利息、销售税费；
E、个别开发商的开发利润。
三、判断题
1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和该估价对象的利润。
2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。
3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。
4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
参考答案
一、单项选择题
1、B  2、B  3、D 4、A  5、D  6、A  7、C  8、D 9、B
二、多项选择题
1、ABCDE  2、ABCDE  3、BCDE  4、ABCD
四、判断题
1、错  2、错  3、错  4、对