房地产估价师《房地产估价理论与方法》第七章资料六

第七章  成本法

第六节 成本法应用中涉及的有关规定

　　本节内容部分属于新增加的内容，对于考试极其重要，考虑到学时有限，以及本部分内容都已在房地产基本制度中涉及，而且均为一般性规定。因此，请大家务必要仔细阅读，在此不再重述。

第七节 成本法总结和运用举例

　　成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地), 其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。其中，房地重新购建价格可模拟房地产开发商的房地产开发建设过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取；或者先分别求取土地和建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本，重新购置价格可采用市场法、基准地价修正法求取，重新开发成本可采用成本 法求取。建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格，求取的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。
　　【例7-11】某宗房地产的土地面积为100Om2, 建筑面积为200Om2 。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
　　【解】该题主要是注意重新购建价格应是估价时点的价格。
在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下 :
        该宗房地产的现时总价 = 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格×成新率
                               =620×1000 + 1200×2000×80% =2540000(元)
           该宗房地产的现时单价 = 该宗房地产的现时总价÷建筑面积 =2540000 ÷ 2000 =1270(元/m2)
　　【例7-12】估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库：位于某城市建成区内：土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续 ,补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。
　　【解】：
　　估价过程:
　　(l)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。
　　 (2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为:
　　 旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
　　 (3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格：②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。
　　1) 采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A 、B 、C 三个可比实例并进行有关修正、调整如下:
　　可比实例 A：土地面积 4300m2；成交日期2006年9月；成交价格605元/m2 。
　　修正与调整计算如下:
　　实例土地成交价格    交易情况修正    市场状况调整   土地状况调整
        
　　可比实例B：土地面积 5500m2；成交日期2007年1月；成交价格710元/m2 。
    实例土地成交价格    交易情况修正    市场状况调整   土地状况调整
        
　　可比实例C：土地面积 4800m2；成交日期2007年6月；成交价格633元/m2 。
    实例土地成交价格    交易情况修正    市场状况调整   土地状况调整
        
　　估价对象土地的单价 =(681.4+689.9+679.8) ÷ 3  =684(元/m2)

　　2)采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合 150元/m2；向政府缴纳土地使用权出让金等土 地有偿使用费30元/m2,将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/m2, 可视为城市边缘熟地的价格。
　　该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异如表7-3 所示。 某城市各级土地之间的地价差异表表7-3
　　根据表7-3:
　　估价对象土地的单价 = 290 × 2.20 = 638(元/m2)
　　通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别 684元/m2 和638元/m2 。 该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2 。故:
估价对象土地的总价 = 680 × 5000=340.O(万元)
　　(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m2•建筑面积。故：
　　估价对象建筑物的重新购建总价 = 1000 × 8500 =850.O(万元)
　　(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20 年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑物折旧，故 :
　　估价对象建筑物的折旧总额 =8500×20/60 =283.3(万元)
　　房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。
　　(6)求取积算价格。
　　旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧=340.0 + 850- 283.3=906.7（万元 )
　　估价结果：根据上述计算结采并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30 日的价值总额评估为 906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。

课后练习题
一、单项选择题
1、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是(    )。
A.交通拥挤
B．建筑技术减少
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120┫，单位建筑面积的重置价格为800元／┫，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是(    )。
A．76880
B．79104
C．77952
D．81562
3、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时
和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为(    )。
A．43．2％
B．50％
C．56．8％
D．70％
4、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为(    )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
5、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是(    )。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
6、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月l日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月l B)该房地产的评估价值为(    )万元。
A．4091
B．4182
C．4250
D．5000
7、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(    )万元。
A．400
B．628
C．656
D．700
8、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(    )年。
A．45
B．50
C．52
D．55
9、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为(    )万元。
A．3758．57
B．3942．03
C．3966．10
D．4769．85

二、判断题
   1、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
2、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。
3、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 
4．某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80％。
5．非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计人商品住宅的价格中。

三、计算题
1．某幢写字楼，土地面积4000┫，总建筑面积为9000┫，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元／┫，建筑物重置成本为1300元／┫。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
    其他的相关资料如下。
    (1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82．5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
    (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将    长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
    (4)该类写字楼的报酬率为10％。银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
    (5)假设除空调以外，残值率均为零。
    试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
2．估价对象为一写字楼，土地总面积1000 ┫，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500 ┫，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
　　(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

　　(2)当地征收农地的费用等资料如下：
　　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／┫，土地开发费用、税金和利润等为120元／m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：   

　　(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元／┫，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元／┫。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元／┫。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
　　试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

参考答案
一、单项选择题
1、 B  2、B  3、C  4、B  5、B  6、B  7、C  8、C  9、D
二、判断题
1、错 2、对 3、错  4、错  5、错
三、计算题
1、解

(一)土地价格＝0．4×2000×[1-1／(1+8％)30]/[1-1／(1+8％)40]＝800×0．9006／
  0．9540＝755．26万元(1．5分)
    其中：①计算公式正确仅计算错误(扣0．5分)
    ②Kn中n数值出现一个错误，结果偏差不大时(扣1分)
    ③Kn中2个n均出现错误，该题。分
    ④土地价格＝0．4×2000×30／40＝600万元(得0分)
 (二)建筑物物质折旧额计算：
    (1)门窗等损坏的修复费用＝3万元(0．5分)
    (2)装修的折旧费＝82．5×1／5×4＝66万元(0．5分)
    (3)其他设备的折旧费＝250×1／15× 9＝150万元(0．5分)
    以上(1)、(2)、(3)若计算结果错误均不得分。
    (4)长寿命项目的折旧费＝(1300×0．9-3-82．5-250)×1／40×10＝208．63万元 (1．5分)
    其中：若计算公式正确仅计算结果错误(扣0．5分)
    长寿命项目的经济寿命为有效经过年数加上剩余土地使用年限
(三)建筑物功能折旧额计算：
    (1)功能过剩引起的折旧＝800×12／10％×[1-1／(1+10％)30]＝9．05万元
    (2)空调功能落后引起的折旧＝130-80+10-30+8＝38万元(0．5分)
    其中：①计算公式正确仅计算结果错误(扣0．5分)
    ②若公式中功能过剩年限n出现错误(扣1分)
    ③若公式中800×12按800计算其余正确(扣1分)
(四)建筑物经济折旧额＝7／10％×[1-1／(1+10％)30]＝65．99万元(1．5分)
    其中：①计算公式正确仅计算结果错误(扣0．5分)
    ②公式中经济折旧年限n出现错误(扣1分)
    ③公式中报酬率出现错误(扣1分)
    ④公式中报酬率与经济折旧年限全错(扣1．5分)
 (五)建筑物折旧总额＝3+66+150+208．63+9．05+38+65．99＝540．67万元(1分)
    (10)写字楼估价结果＝755．26+1300×0．9-540．67＝1384．59万元(1分)
    其中：①计算公式正确，计算结果错误，扣o．5分
    ②计算公式正确若分步骤结果错误，扣0．5分
    ③若计算过程中出现1300×0．9＝1170万元(计0．5分)
    注意：计算过程中各分步骤结果在万元之后未保留小数点后两位者，可酌情在本算题
    中扣减1分。
2．解
   (1)求取土地的重新购建价格
   1)采用市场法求取出让年限50年的土地价格
   ①测算公式：
   比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
   ②求取比准价格
   ③求取比准价格
   ④求取比准价格
   ⑤估价对象土地的单价＝(2336．94+2330．56+2244．99)÷3＝2304．16元／m2
   2)利用成本法求取出让年限50年的土地价格
   ①城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格(单价)
   ＝57．32×10000÷666．67+150+120＝1129．80元／m2
   ②估价对象土地的单价＝1129．80× 2＝2259．59元／m2
   由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为2304．16元／m2和2259．59元／m2
综合两种方法求得的结果，取算术平均数得到估价对象土地的最终价格(单价)为：
   估价对象土地单价＝(2304．16+2259．59)÷2＝2281．88元／m2
   
   (2)求取建筑物的重新购建价格
   估价对象建筑物重新购建总价＝1800×4500÷10000＝810万元
   (3)求取建筑物的折旧
   1)求取建筑物的物质折旧额
   ①门窗等损坏的修复费用＝l0万元
   ②装修的折旧费用＝140×1／5×2＝56万元
   ③设备的折旧费用＝100×1／10×2＝20万元
   ④长寿命项目的折旧费用＝(810-10-140-100)×1／47×2＝23．83万元
   2)求取建筑物的功能折旧额
   ①
   ②
   3)求取建筑物的经济折旧额
   建筑物的经济折旧额＝20万元
   4)建筑物的折旧总额＝10+56+20+23．83+13．61+71．92+20＝215．36万元
   (4)该写字楼的估价结果＝222．17+810-215．36＝816．81万元