房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章资料二

第二章   房地产

第二节  房地产的特性

　　房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。 因此，从事房地产估价还应对房地产的特性有正确、全面、深入的认识。
　　房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物，其中，土地是大自然的产物，人工生产不出来，并且是永存的；建筑物和其他地上定着物为人工所建造，它固定在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　一、不可移动
　　不可移动特性也称为位置固定性、不动性、非移动性。土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其空间位置是固定的，不能移动。
　　建筑物由于“扎根”在土地之中，其空间位置通常也是固定的，不能移动。当然，有时为了城市道路建设和保护古建筑等，有时也需要对建筑物进行整体迁移。建筑物被整体迁移的情况极为少见，被迁移的建筑物数量相对于现存建筑物的数量也是微不足道的，并且这种整体迁移的耗费很大，往往是不得已而为之，以及很短距离的移动。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被还原成建筑材料或是变成了废物。
　　由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设与发展等而发生变化。
　　房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从产地或者过剩、价格较低的地区，运送到供给相对短缺或需求相对旺盛、价格较高的地区。因此，我们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般可视为一个城市是一个市场)，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　二、独一无二
　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地势、周围环境、景观等的不同，这两宗房地产实质上也是不同的。
　　房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别，并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式(即使是新建的商品房有样板房、样板间、位置图、平面图等)，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查看。
　　值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但是一些房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则及估价方法之一的市场法正是基于此。

　　三、寿命长久
　　尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。因此，可以说土地具有不可毁灭性(也称为永续性)。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。
　　建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
　　由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体占用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
　　目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
　　以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。
　　受让人的使用期限 ≤ 原出让合同约定的使用期限
　　－原土地使用者已经使用期限
　　建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此规定的认识在房地产估价上具有重要的意义。例如，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对于耕地来说，如果采用某种会破坏土壤肥力的方式耕作，或不注意环境保护，土地也有“毁灭”的可能。例如，土地的荒漠化。

　　四、供给有限
　　土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的。因此，土地总量不仅有限，而且面积不能增加。土地的这一特性被称为面积不增性。但是对于狭义的土地(可用的陆地)来说，如果地价高到一定的程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国中国香港、中国澳门和日本、新加坡等国家，都有填海造地的大量实例。即使如此，这种“造地”的数量相对于现存土地的数量来说是微不足道的。由于土地供给有限，在土地上，特别是好位置的土地上，可建造的建筑物数量也是有限的。
　　房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置、特别是好位置的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。
　　进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量有限和面积不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。房地产具有供给有限特性的主要原因，还是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，将未投入使用的土地转化、开发为人类使用的房地产；二是向更高的空间方向发展，例如增加建筑高度、建筑密度和容积率。但这些又要受到交通等基础设施条件(包括容量)、环境、城市规划、建筑技术、资金等的约束。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　五、价值量大
　　与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。从单位价值高方面来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总体价值大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模(面积)，因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值，比一件家具或者一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。

　　六、流动性差
　　流动性差也称为难以变现、变现能力弱。所谓流动性是指：在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为流动性好；反之，称为流动性差。
　　房地产由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个合理的较长时间才能脱手。
　　例如：需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与存款、股票、债券、黄金等相比，流动性较差。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者(注意：这里讲的是相当幅度的降价，没有讲无限制地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买)。当然，有时可以采取房地产抵押或典当的办法来解决变卖房地产过程中遇到的难以变现问题。
　　不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力是有所不同的。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：
　　①该宗房地产的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，厂房比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房比标准厂房的变现能力弱。
　　②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或工厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。
　　③该宗房地产的价值大小。一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
　　④该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
　　⑤该宗房地产的开发程度。一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。
　　⑥该宗房地产的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
　　⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。例如，房地产市场萧条时期比房地产市场繁荣时期的房地产变现能力弱。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　七、用途多样
　　用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、周围环境等的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。
　　多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。如果愿意的话，即使是城市商业中心的土地，也可以用来种植农作物，而且该农作物可能与在农地上一样生长得很好。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑。
　　房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式，即预期效益最大化。因此，房地产估价中有“合法原则”和“最高最佳使用原则”(分别详见本书第五章第三、四节)。从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　八、相互影响
　　一般的物品可以移动，其使用基本上是孤立的，通常很少会影响到他人。而房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。例如，影响到通风、采光、日照、视野、可视性，使环境美化，或者带来人流、噪声的干扰等等。因此，房地产具有相互影响的特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响。

　　例如，在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所，可导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地，则可使其价值上升。修筑一条道路或者建造一个购物中心，对其周边房地产的价值也有很大的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
　　进一步来看，房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。
有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。例如，工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但可能并没有因此向受害者支付任何补偿费用。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　九、易受限制
　　房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的，即使在那些标榜“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家和地区也不例外。
　　政府对房地产的限制一般是通过下列4种权力来实现的：
　　(1)管制权(police power)。政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。
　　(2)征收权(eminent domain)。政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，可以强制取得公民和法人的房地产，哪怕是违反了被征收公民和法人的意愿，但要对被征收公民和法人给予合理的(just，fair)补偿。
　　(3)征税权(taxation)。政府为了增加财政收入等，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平的。   
　　(4)充公权(escheat)。政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
　　房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动(不可搬走、不可携带)、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有上升的趋势，而动产的价格趋于平稳或者低落(不考虑通货膨胀因素)。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　十、保值增值
　　一般地说，豆腐、牛奶之类易腐烂变质的物品，经过一段时间之后，其价值会完全丧失；计算机、电视机之类高科技产品，随着新技术新工艺的不断出现，生产效率提高，生产成本降低，更好的产品面世，其价值会大幅度降低。但是，房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。
　　引起房地产价格上升的原因主要有以下5个方面：
　　①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，例如更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理等；
　　②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；
　　③需求增加导致稀缺性增加，例如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；
　　④通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨；
　　⑤房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。
　　其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。
　　房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，今天能用1元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止1元钱才能买到。而说某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。
　　房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下落。在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。
　　再如一座矿山城镇，如果矿产资源被开采完后没有其他产业相继兴起，则其房地产价格会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。另外，中国现行的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用期限较长的土地来说，在其使用期限的前若干年，价格可能随着需求增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地剩余使用期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期，则该房地产的价格又会高起来。