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房地产估价师案例与分析模拟试题7

更新时间:2009-10-19 15:27:29 来源:|0 浏览0收藏0

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  第13题

  试题解析:

  1.评估的是公开市场价值或市场价格,是客观合理的价格;

  2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;

  3.估价时点与实际成本发生时点有差异,价格会有变化;

  第14题

  试题解析:

  1.“估价时间”用语错误,应为估价时点

  2.缺少估价原则

  3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义

  4.未分析租金水平的变化趋势

  5.一层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

  6.三层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

  7.六层有效毛收入计算错,未考虑使用面积系数

  8.年运营费用中不应计算土地使用费

  9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用

  10.保险计算基数错,不应以年租金收入为技术,应以建筑物价值为基数计算

  11.资本化率取值未说明理由

  12.可获收益年限错,应为36年

  13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错

  14.基准地价修正法中已经过年限错,应为4年

  15.基准地价修正法无评估过程,土地价格的内涵未交代清楚

  16.未计算精装修成本费用(建安费)

  17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)

  18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响

  19.成本法中未考虑相关销售费用

  20.未说明估价结果的确定的理由

  第15题

  试题解析:

  1.KA计算错,应为:

  1051/1048=100.3%

  2.比准价格A,房屋内装修情况修正系数比反,应为:100/101:

  比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?

  ×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)

  3.比准价格C,容积率修正系数错误,应为:100/99:

  比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)

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