2012年房地产估价《理论方法》辅导-房地产

　　(7)设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

　　(8)设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建设工程价款的房地产。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002316号)规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

　　(10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。《城市房地产抵押管理办法》规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。

　　(11)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

　　(12)开发建设手续不齐全的房地产。例如，没有《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的房地产。

　　(13)房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

　　(14)临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。

　　(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

　　(16)房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有住宅。

　　(17)地役权。

　　(18)房地产的抵押权。

　　(19)房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或者公园的地下商场，地铁站内的地下商店。

　　(20)房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。

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