2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(48)

　　8、确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。

　　注：主观题答案仅供参考

　　9、保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。‘保险金额是保险双发当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能大于保险价值。　　注：主观题答案仅供参考

　　10、在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。

　　注：主观题答案仅供参考

　　11、行政划拨土地地上房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产和土地分别估价再综合的方法。可采用成本法、市场法;也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。

　　注：主观题答案仅供参考

　　12、(1)主要区位状况因素：繁华程度;交通条件。

　　(2)影响商业房地产估价的主要实物状况因素有：临街状况：内部格局;楼层;面积;装修等。

　　注：主观题答案仅供参考

　　13、影响工业房地产价值的主要区域有：交通条件;基础设施;地理位置。

　　影响工业房地产价值的主要个别因素有：用地面给与形状;地质和水文条件房地产用途。

　　注：主观题答案仅供参考

　　14、(1)注重预期风险，在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对逾期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。(2)分析市场的变现能力。

　　(3)考虑抵押期间的耗损。

　　注：主观题答案仅供参考

　　15、房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程和形成方式的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识，可以说每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。

　　例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估计，可以采用成本法，求取土地的价格，已体现投入的假设成本和各项相关费用、利息、利润、税费、累加即得到其价格。

　　这既是成本法的估价过程，也是体现了一种技术路线，他反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成产品价格的各组成部分积算而形成的。

　　我们也可以采用假设开发法，首先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造完成所需要的各项投入和利息、利润、税费，由此可以得出估价对象的价格，

　　这种方法所反映的价格系形成过程是：未完成产品的价格最终取决于它开发建设后的市场价格，由后者可以推算出前者。

　　所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。

　　注：主观题答案仅供参考

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