2014年房地产估价师《理论与方法》真题(部分)

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　　3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括( 　)。

　　A.土地使用期限

　　B.规划条件

　　C.租约限制

　　D.原抵押权的优先受偿款

　　【答案】D

　　【解析】权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见教材P197.

　　6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是( 　)。

　　A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求

　　B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场

　　C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓

　　D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场

　　【答案】C

　　【解析】对二手房交易的个税提高，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减小，刚需更多的从二手市场转向新建房市场或者租赁市场。

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　　10.关于该估价项目的说法，正确的是()。

　　A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率

　　B.评估单位应当等于价值时点类似地块的平均交易单价

　　C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果

　　D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

　　【答案】A

　　6.房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。(错)

　　【解析】房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P155.

　　7.在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。(错)

　　【解析】建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。(对)

　　【解析】如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P299.

　　12.假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利率。(对)

　　【解析】折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P335.

　　13.利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。(错)

　　【解析】利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重。参见教材P354.

　　(3)计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值：

　　年净收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20万元

　　获知兴建大型购物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88万元。

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