1.【问答题】
有一待估宗地6000平方米，现收集到与待估宗地条件类似的三宗土地A、B、C的具体情况如下表所示。
比较因素条件说明表
（1）根据中国城市地价动态监测网数据，该市商服用地地价自2020年8月至2020年11月，该类土地的价格平均每月比上月上涨0.1%；2020年12月以来，平均每月比上月上涨0.5%。
（2）交通状况、商业繁华程度共分为四个等级：好、较好、一般、较差，每高一个等级，向上修正5%。
（3）临街状况分为不临路、一面临路、两面临路、多面临路四个等级，每个等级差修正3%。
（4）宗地面积分为面积过大或过小严重影响布局、面积较大或较小一定程度影响布局、面积一般无影响、大小适中、具有规模效益五个等级，每差一个等级修正4%。
（5）宗地形状分为矩形、规则多边形、不规则多边三个等级，每差一个等级修正2%。
（6）无规划利用限制相比有规划利用限制的地价高5%。
（7）宗地所在地的商业用地容积率为2.5～3，修正系数为1.25；容积率>3，修正系数为1.18。
（8）土地的资本化率为6%。
（9）进行区位因素、实物因素、权益状况修正时，假设以评估对象状况为基准。
要求：根据所提供条件，评估该宗土地2021年3月1日的价值和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数。若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）
题目解析:
（1）交易情况修正。交易均为正常交易，故无须修正。
（2）交易日期修正。 交易实例A交易日期修正系数=（1+0.5%）2=1.0100 交易实例B交易日期修正系数=（1+0.5%）4=1.0202 交易实例C交易日期修正系数=（1+0.1%）2×（1+0.5%）4=1.0222
（3）区位因素修正。
①基础设施与公共配套均完善，无须修正。
②交通状况修正。
交易实例A交通状况修正系数=100/100=1
交易实例B交通状况修正系数=100/95=1.0526
交易实例C交通状况修正系数=100/95=1.0526
③商业繁华程度修正。
交易实例A商业繁华程度修正系数=100/95=1.0526
交易实例B商业繁华程度修正系数=100/95=1.0526
交易实例C商业繁华程度修正系数=100/100=1
④环境状况一致，均较好，无须修正。
（4）实物因素修正。
①临街状况修正。
交易实例A临街状况修正系数=100/103=0.9709
交易实例B临街状况修正系数=100/103=0.9709
交易实例C临街状况修正系数=100/97=1.0309
②宗地面积修正。
交易实例A宗地面积修正系数=100/104=0.9615
交易实例B宗地面积修正系数=100/108=0.9259
交易实例C宗地面积修正系数=100/104=0.9615
③宗地形状修正。
交易实例A宗地形状修正系数=100/98=1.0204
交易实例B宗地形状修正系数=100/100=1
交易实例C宗地形状修正系数=100/96=1.0417
④地势、地质一致，无须修正。
（5）权益状况修正。
①剩余年限修正。
②规划条件修正。
交易实例A规划条件修正系数=100/105=0.9524
交易实例B规划条件修正系数=100/105=0.9524
交易实例C规划条件修正系数=100/100=1
③容积率修正。
交易实例A容积率修正系数=1.18/1.18=1
交易实例B容积率修正系数=1.18/1.25=0.9440
交易实例C容积率修正系数=1.18/1.25=0.9440
④权属均清晰，无须修正。
（6）计算待估土地初步价格。
A=5000×1.0100×1×1.0526×0.9709×0.9615×1.0204×0.9717×0.9524×1=4686（元/平方米）B=4800×1.0202×1.0526×1.0526×0.9709×0.9259×1×0.9717×0.9524×0.9440=4261（元/平方米）C=4500×1.0222×1.0526×l×1.0309×0.9615×1.0417×0.9848×1×0.9440=4648（元/平方米）
（7）采用算数平均法求得评估结果。
待估宗地价值=4532×6000=27192000（元）
待估宗地的楼面地价=4532÷3.3=1373（元/平方米）
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