（1）确定重置成本

    前期费用＝建安综合造价×2%＝（3 785+705）×2%＝4490×2%＝89.8万元    

期间费用＝建安综合造价×5%＝4490×2%＝224.5万元    

利息＝（4490十224.5）×[（1+4.35%）1/2-1]＋89.8×[（1+4.35%）1-1]＝105.36万元    

利润＝（建安工程造价（含税）+前期费用（含税）+期间费用+管理费用+销售费用）×利润率    ＝（4490+224.5+89.8）×5%＝240.22万元    

重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用+管理费用+销售费用＋利息＋合理利润+销售税费    ＝4490＋89.8＋224.5＋105.38＋240.22    ＝5149.9万元    

（2）成新率的计算   

 ①年限法成新率的确定    

土地属性为工业用地，其为50 年使用年限，所以使用50年计算成新率。    

成新率＝（50-7）/50×100%＝86%   

 ②打分法成新率的确定    

成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%    ＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%    ＝89.5% 

     ③加权平均综确定合成新率    

综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%    

（3）评估值计算   

 评估值＝重置成本×综合成新率     

 ＝5149.9×88.1%＝4537.0619万元