1.【问答题】
被评估房地产A是一幢1 000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2019年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2021年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A.投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2026年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A.的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2023年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A.折现率和资本化率均为10%。
根据上述资料，按要求解答、计算下列问题。
（1）请确定被评估房地产A的收益总年限。
（2）房地产A在的现有合同是否应该违约，并说明理由。
（3）计算房地产A在合同期内的收益现值。
（4）计算房地产A在合同结束后的收益现值。
（5）计算房地产A的最佳转让价值。
题目解析:
（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36（年）
（2）现有合同是否应该违约
①目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
②如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为：
2024年：[150 ×(1+1%) - (110+ 20)]×1 000=21 500（元）
2025年：[ 150×(1+10%)^2−(110+30)]×1 000=13 015（元）
2026年：[ 150×(1+10%)^3−(110+40)]×1000=4 545.15（元）
这些违约多获得的收益现值之和为21 500/（1+10%）+13015/(1+10%)^2+4 545.15 /(1+10%)^3=33 716.5（元）
③违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值 基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=( 110+10+10)×1 000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)^2+150×1000/(1+10%)^3=346581.52（元）
（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为 客观收益年限=40-2-5=33（年）
基准日三年后未来年租金收益=150×(1+10%)^3×1000=154 545.15（元）
（5）最佳转让价值=346581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
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