1.【问答题】
评估对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可用途为住宅、公寓，容积率为4，建筑密度为40%；土地使用年限从土地使用权出让时起70年。
（1）通过市场调查研究，预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2023年5月1日建成。估计在未来3年的开发期内，住宅的建筑安装工程费预计为每建筑平方米1500元，公寓的建筑安装工程费预计为每建筑平方米1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%；不动产综合折现率为12%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。
（2）根据对市场的调查分析，若开发成住宅，建成后可售出30%，半年后可再售出50%，其余20%需一年后才能售出，出售时的平均价格为每平方米建筑面积4000元；广告宣传和销售代理费等销售费用为不动产价值的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；其他销售税费为不动产价值的6%。
（3）根据对市场的调查分析，若开发成公寓，则建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
要求：根据给出的资料，评估该宗地在2020年5月1日的市场价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
题目解析:
（1）计算开发住宅的地价。
建筑总面积=10000×4=40000（平方米）
①开发成住宅的不动产价值
=160000000×0.6769
=108304000（元） 即不动产价值为10830.40万元。
②开发建设费用总额
=80000000×0.8368=66944000（元）
即建设费用总额为6694.40万元。
[注：因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止（从第2.5年到4年），因此整个销售期为1.5年，
假设各年的投入是集中在各年的年中，
因此期中投入为0.75年时投入，整个开发期到第4年结束，此时距估价时点有3.25年的时间。]
④销售税费=10830.4×6%=649.82（元）
⑤购地税费=总地价×3%
⑥计算地价。 地价=10830.40-6694.40-332.11-649.82-地价×3% 地价=3062.20（万元）
（2）计算开发公寓的地价。
①开发成公寓的不动产价值。
建成后第一年净租金=40000×350×0.9×（1-5%）=1197（万元）
②开发建设费用总额
=68000000×0.8368=56902400（元）
即建设费用总额为5690.24万元。
③购地税费=总地价×3%
④地价=8503.85-5690.24-地价×3%
地价=2731.66（万元）
（3）评估结论及其说明。评估宗地在评估基准日的市场价值接近于3062万元。这个
评估结论符合市场价值要求的最佳使用原则。
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