1.【问答题】
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000㎡，建筑总面积56000㎡，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。(有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/㎡。，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。)
题目解析:
(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为:
(2)计算年总收益:56000×65%×150×12×(1-15%)=55692000(元)=5569.2(万元);
(3)计算年总费用:
1)年家具设备的折旧费=8000×(1-4%)÷12]=640(万元);
2)年经常费=100×12=1200(万元);
3)年房产税=5569.2×12%=668.3(万元);
4)营业税等=5569.2×6%=334.15(万元);
5)年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元);
(4)计算年净收益:5569.2-2842.45=2726.75(万元);
(5)计算房地产价格:
这个楼有家具和无家具的租金一定是有变化的，家具带来的租金上涨程度没有给出，如果分段计算，那么我们就无法确定12年后无家具的租金水平，而且此题也没有给出重新购置家具设备所需的价值，给的只是家具原值。
因为条件不足且不可控，我们只能按照当前的每年家具消耗价值和租金水平来计算未来45年的价值。如果条件充足，应当分别计算有家具和无家具的收益。
本题解析反馈: 没看懂 看懂
