09年注册会计师《经济法》基础辅导七
三、物权变动
物权变动分为不动产(以登记为要件)的物权变动和动产(以交付为原则)的物权变动两种。
(一)、不动产的物权变动
根据《物权法》的第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。根据这条规定,我国的不动产登记效力采取的是登记生效主义。即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为,也需要登记,法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。
同时该条还规定了“未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的除外”。“法律另有规定的除外”主要有以下几种情形:
1、第9条第2款所规定的“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”
2、在《物权法》第28条、29条、30条的规定:(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
提示:《物权法》的第31条规定,根据第28条、29条、30条规定享有不动产物权的,处分该物权的时候,依照该法律规定需要办理登记手续的,未经登记,不发生物权效力。
3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况,物权法特别规定,特别物权的变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件。这样的情形主要有:(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看,宅基地使用权不以登记为生效要件。
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