城乡规划师|当年的一座座“鬼城”，如今都变成什么样了?
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一、鬼城的开端：4万亿堆出遍地新城
2008年，金融危机席卷全球，中国在这场灾难中亦未能幸免，广东、浙江等地大量工厂关停，约6000万工人失业，GDP岌岌可危。
时任发改委主任张平曾说，“为抑制经济增长过速下滑的态势，我们必须采取力度比较大、效果比较显著的措施。”
这个“力度比较大、效果比较显著的措施”，就是经济刺激。
当年的11月9日，中国宣布实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，并出台了投资规模达4万亿元的经济刺激方案。
房地产，成了4万亿刺激及附带的12万亿天量信贷大量流入的方向。
这种选择毫不奇怪。
2018年，实体经济正无比艰难。一方面生产需求不足导致投资需求少，一方面实体经济坏账率相对更高，即便是有4万亿及其撬动的12万亿天量信贷，银行钱多没地方去，仍旧不愿意贷给实业。
另一方面，经济下行期中，人们都在寻找让资产更保值的方式。房子的吸引力显现出来。与此同时，刺激政策使得房地产吸引了大量资金，进一步推动房价高扬，因此资金只能往房地产流。
也是从这时开始，中国开始了轰轰烈烈的大建设时代。
2014年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%;而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
在狂热的造城运动中，新城的各种问题也暴露在公众面前。曾有机构发布一份2015年的《中国50大鬼城排行榜》。其中鄂尔多斯康巴什新区、常州等城市，都榜上有名。
原因在于，规划中的新城，远远超出当地实际需求。
以鄂尔多斯来说，康巴什新区规划人口100万，但当地总人口仅为15万人，就产业来说，当地2017年GDP为54.89亿，人均为3万元，如果人均不变，当增加到100万人口时，当地GDP将达到309亿，足足要翻6倍不止。
明显，这不是短时间能做到的。
新城没了人，也就变成了“鬼城”。
二、鬼城现状：有些逐渐消失，有些苦苦挣扎，有些表面繁荣
鬼城曾经是中国房地产业的一块污渍，虽然“鬼城”的新闻一再敲打人心，但近来，关于“鬼城”逆袭的消息也一再传出。
曾经是中国鬼城之一的郑东新区，现在入住率达到95%，这确实是咸鱼翻身。而鄂尔多斯，也渐渐变得人气旺盛起来。
事实上，近年来，多地“鬼城”都出现了积极改变的迹象，而有一些“鬼城”，则没有那么幸运。
总的来说，“鬼城”们，正在冰火两重天中。
鄂尔多斯：
鄂尔多斯近年房价大幅上涨，几乎回到了曾经最鼎盛的水平。
鄂尔多斯房价高点出现在2010年，当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，东胜区和康巴什南区房价也超过万元。
2011年下半年，鄂尔多斯民间借贷崩盘，加上随后煤炭经济下行，鄂尔多斯整个经济面失去支柱，房价也开始出现崩溃，用当地人的话说，当时的情形是“一万多的楼盘基本跌到四五千元了，一万七八元到两万元左右的跌到七八千元”。基本算是腰斩。
《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，鄂尔多斯市2020年6月房价均价7528元，去年年底均价为6757元，上半年鄂尔多斯市房价上涨11.41%，位列全国第7，也是前10中唯一上榜的内蒙古城市。
常州：
曾为鬼城榜上嘉宾的常州，如今同样有了新变化。
现在，常州已经成为一个成长性比较好的城市，去化周期只有4-6个月。
2020年9月11日，常州发布楼市调控新政《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，最为市场关注的就是关于抑制投资需求的两点：市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易;已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%。于9月12日开始实施。
在正式实施前一天，截至9月11日11时40分止，常州商品房网签数量超过1700套，而且数据一直在上涨。
据21世纪经济报道，按照2020年常州土地出让的楼板价水平来看，2021年的房子预计要涨到3万元/平方米以上。
沈阳：
沈阳也曾是鬼城重灾区，如今，它的楼市同样一房难求，沈阳恒大某项目底第一次开盘时，一天销售了9亿元，创造了沈阳房地产市场记录。
浑南全运村曾是沈阳楼市最危险的地方。这座因2010年全运会而诞生的新城，因为过度开发、无人居住，曾被媒体称为“鬼城”。
可如今，全运村的房价已经翻倍，随着政府搬迁、人流涌入，新的售楼处很快填满了当年无人问津的这块区域。
全运村的“复活”是沈阳楼市的缩影。来自新峰机构东北事业部的数据显示，2019年上半年沈阳商品住宅累计销售额707亿元，同比增加14%。
然而，即便“鬼城”在房价上开始逆袭，并不代表已经摆脱“鬼城”的本质。
典型案例便是河北的曹妃甸。2008年，为了给北京奥运会腾出一片蓝天，首钢整体搬迁至河北曹妃甸，搬迁计划总投资677亿人民币。
最后，曹妃甸这座被领导们赞誉为'世界经济工业城'的小岛，历经十年以及来自政府的数千亿'投资'后，一直没有发展起来。原'计划'是拥有一百万的居民，而现在，常驻的人员仅有一千来人。
三、鬼城“诈尸”，棚改做的人工呼吸
2015年，全国狭义待售商品房面积有7.2亿平方米，住宅施工面积高达57.2亿平方米，库存总计64.4亿平方米，这是一个惊人的数字。这说明房地产已经严重供过于求，同时意味着，房地产存在巨大的泡沫，并且这个泡沫随时有破碎的风险。
房地产在GDP高速增长中的重要性毋庸赘言，如果市面上的存量房源过多，导致缺少新鲜血液为市场提供源源不断的活力，经济变回失去蓬勃发展的动能。简而言之，房地产的开发不能停，而要让企业维持不断开发的状态，需要大量的资金。
一旦房地产开发商对房地产的投资持续下降，那么GDP的增速便放缓甚至下滑。
简单来说，一旦房地产价格不能维持坚挺，下一秒，这个疲软的状态就会传导至整个经济面、因为房地产是中国经济的支柱，是命脉，房地产一旦倒下，无异于阉割了中国经济。
金融风险迫在眉睫。在这紧要关头， 上层祭出了“去库存”这个武器。
去库存就是将市场上现有的存量住房全部卖掉，因为此时房地产开发商资金回笼困难，没有钱再继续投入，而去库存则是帮助开发商迅速收回资金的法宝。
但是，该买房的人基本上已经买了房，剩下的都是买不起或者正在观望的人，再想从他们手上掏出钱来接盘，谈何容易。
当时给出的解决办法就是：棚户区改造货币化安置。
既然没有买房的需求，那便造出来。怎么造?将有房者的房拆掉，再塞给他一大把现金，没了房子他自然要买房，没有钞票那便给他钞票。实在不行，还有“房票”这个灵丹妙药。
于是，在2015年下半年至2017年，棚改货币化安置硬生生将已经沉重到迈不开腿的中国房地产，拉扯着飞上了天。
鄂尔多斯政府工作报告中的数据显示，2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万平米和511万平米，而2014年和2015年两年合计消化的存量商品房面积仅588万平方米，不及2016年一年。
棚改货币化安置令鄂尔多斯去库存进程至少加快了两年。可见，购房需求在特定环境下，并不是遵循市场规律，而是可以通过人为生造出来的。
四、棚改熄火，未来拿什么救楼市?
如果以房价来衡量，“鬼城”已经被消灭得差不多，地方政府或许能因此欢欣鼓舞。但是，“鬼城”的出现并不是因为房价下跌。而是因为当地没有“人气”。
鬼城，不是指建成后无法卖出的房子，而是指占地面积广，拥有城市的外貌，但没有城市内核的地区。城市的内核既不是崭新的高楼和房子，也不是宽阔的马路，而是人。
即便是这里的每一间房子都已经卖出，如果没有人入住，街道上空空如也，夜晚漆黑一片，那也是鬼城一座。
没有人就没有日常的经济行为，也就不会有经济的活力。对经济的贡献也仅仅体现在建设和售卖时期对GDP的拉动，之后就会因为高额的养护费用成为沉重的包袱。
对于新城来说，其建设要经历3个阶段：初始阶段——快速增长阶段——成熟阶段。从初始建设到养成，至少要经历10年以上的时间。即使是郑东新区这样实现了逆袭的“鬼城”，仍旧经过了一段痛苦的“空窗期”。
早在2018年6月25日，各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停，回收国开行总行，这意味着棚改货币化安置被叫停，消灭“鬼城”的核武器被熄火。
逃出生天的“鬼城”可以松一口气，等待人类慢慢填满这里的日子，那些没有那么好运的“鬼城”，就要等待下一次运气。
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