2016年房地产估价师《理论与方法》模拟试卷一

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　　11.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9 月的价格为(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　13. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某标准厂房

　　B.某酒厂厂房

　　C.某待出让土地

　　D.某写字楼

　　答案：B

　　16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　17. 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为 3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　18. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为 200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为(　)万元。

　　A.375

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.4769.85

　　答案：D

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　　21.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　答案：D

　　22.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　答案：A

　　23.已知～年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　答案：A

　　24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。

　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B.待开发房地产建设发包日期

　　C.取得待开发房地产的日期

　　D.房地产开发完成并投入使用的日期

　　答案：C

　　25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　答案：C

　　26. 现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和 20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为(　)万元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　答案：D

　　27.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用(　)方法进行测算。

　　A.平均增减量法

　　B.平均发展速度法

　　C.移动平均法

　　D.指数修匀法

　　答案：A

　　28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是(　)。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　答案：A

　　29.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　答案：B

　　30.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为(　)万元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　答案：C

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　　31.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　32.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　33. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　34.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

　　估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　35.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某标准厂房

　　B.某酒厂厂房

　　C.某待出让土地

　　D.某写字楼

　　答案：B

　　36.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　37. 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　38. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为 200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　39.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　40.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为(　)万元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　答案：D

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　　41.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当(　 )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资;相反，他们将向市场出售过去的房地产。

　　A.市场价格

　　B.投资价格

　　C.使用价格

　　D.交换价格

　　答案：A

　　42.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(　 )。

　　A.市场价值评估

　　B.投资价值评估

　　C.原始价值评估

　　D.账面价值评估

　　答案：B

　　43.(　 )是随着时间的推移而减少的。

　　A.原始价值

　　B.账面价值

　　C.市场价值

　　D.投资价值

　　答案：B

　　44.(　 )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　A.原始价格

　　B.理论价格

　　C.成交价格

　　D.市场价格

　　答案：D

　　45.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(　 )。

　　A.楼面地价;土地总价÷总建筑面积

　　B.楼面地价：土地总价x总建筑面积

　　C.楼面地价：土地总价+总建筑面积

　　D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价

　　答案：A

　　46.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　 )。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　答案：B

　　47. 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　 )。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案：B

　　48.某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(　 )万元/m2。

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　答案：C

　　49.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/Km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为(　 )元/m2。

　　A.50.02

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　答案：A

　　50.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　 )。

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　答案：B

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