2016年房地产估价师《经营与管理》模拟试卷三

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　【摘要】2016年房地产估价师考试时间为10月15日-16日，为帮助考生更好的参加房地产估价师《经营与管理》考试，环球网校小编为您搜集整理了"2016年房地产估价师《经营与管理》模拟试卷三"，现整理如下，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

　　特别推荐：2016年房地产估价师《经营与管理》模拟试卷汇总

　　11、2010年某市可供租售房屋面积3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租住宅面积为320万㎡。该市2010年住宅市场吸纳率为(　)。

　　A、71.11%

　　B、88.89%

　　C、91.67%

　　D、93.33%

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】吸纳率=报告期内吸纳量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。参见教材P41。

　　12、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为(　)年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。参见教材P42。

　　13、某市2011年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是(　)。

　　A、半个月

　　B、2个月

　　C、半年

　　D、2年

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】吸纳周期=1/吸纳率。参见教材P42。

　　14、房地产价格，通常用不同类型房屋的(　)表示。

　　A、中位数价格

　　B、销售价格

　　C、抽样价格

　　D、成交价格

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】房地产价格，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P42。

　　15、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为(　)。

　　A、房地产平均价格

　　B、房地产中位数价格

　　C、房地产价格指数

　　D、房地产同质价格

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】价格指数的定义。参见教材P42。

　　16、(　)是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

　　A、住房市场指数

　　B、住房价格合理性指数

　　C、房地产价格指数

　　D、房地产众数价格

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。参见教材P43。

　　17、房地产市场供给垄断性的原因不包括(　)。

　　A、房地产市场需求的广泛性

　　B、房地产市场供给的异质性

　　C、土地所有权的排他性

　　D、土地的有限性

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】供给的垄断与需求无直接关系。参见教材P43。

　　18、解决房地产市场信息不对称问题的主要途径不包括(　)。

　　A、发展房地产估价等专业服务

　　B、政府加强房地产市场信息的发布工作

　　C、加强开发商的管理体制

　　D、提高房地产市场的透明度

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。参见教材P45。

　　19、在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的(　)组成。

　　A、土地使用权

　　B、土地所有权

　　C、房屋所有权

　　D、土地使用权和房屋所有权

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和房屋所有权组成。参见教材P45。

　　20、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会(　)。

　　A、减少

　　B、增加

　　C、不变

　　D、同步递减

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。参见教材P46。

　　编辑推荐：

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　21、房地产市场也存在资产市场和(　)这两个层面。

　　A、信托市场

　　B、证券市场

　　C、资本市场

　　D、空间市场

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】房地产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。参见教材P47。

　　22、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由(　)。

　　A、上升到下降

　　B、下降到上升

　　C、高于合理空置率到低于合理空置率

　　D、低于合理空置率到高于合理空置率

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】空置率是由下降到上升的一个拐点。参见教材P50。

　　23、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　)。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段

　　C、第三阶段

　　D、第四阶段

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】参见教材P50、51。

　　24、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的(　)。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段

　　C、第三阶段

　　D、第四阶段

　　【答案解析】物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的第四阶段。参见教材P50、51。

　　25、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是(　)。

　　A、自然周期与投资周期同步变化

　　B、投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期

　　C、投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期

　　D、投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。参见教材P52。

　　26、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　)。

　　A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D、金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 D金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P53。

　　27、产生房地产价格泡沫的基础是(　)。

　　A、土地稀缺

　　B、城市化进程快

　　C、投机需求膨胀

　　D、过度放贷

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】土地稀缺是产生房地产价格泡沫的基础。参见教材P53。

　　28、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用(　)的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

　　A、紧缩

　　B、扩张

　　C、提高利率

　　D、降低利率

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。参见教材P56。 29、

　　29、政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的(　)。

　　A、产品质量

　　B、产品性价比

　　C、规模和结构

　　D、产品档次

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构。参见教材P58。

　　30、(　)是政府调控房地产市场的主要对象。

　　A、市场经济

　　B、房地产价格

　　C、社会经济

　　D、住房业市场

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。参见教材P59。

　　编辑推荐：

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　31、关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是(　)。

　　A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动

　　B、房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所

　　C、房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的

　　D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

　　E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】参见教材P29。

　　32、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与(　)有关，承担的风险相对较少。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、资金筹措

　　D、施工周期

　　E、市场营销

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。参见教材P34。

　　33、以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是(　)。

　　A、会计师

　　B、开发商

　　C、房地产经纪人

　　D、建筑师

　　E、工程师

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。参见教材P34。

　　34、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析(　)。

　　A、价格结构

　　B、总量结构

　　C、档次结构

　　D、投资结构

　　E、租买结构

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。参见教材P36。

　　35、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的(　)标准划分的。

　　A、按地域细分

　　B、按房地产用途细分

　　C、按增量存量细分

　　D、按交易形式细分

　　E、按目标市场细分

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】参见教材P37-38。

　　36、下列选项中属于工业物业市场的是(　)。

　　A、写字楼

　　B、零售商场或店铺

　　C、高新技术产业用房

　　D、研究和发展用房

　　E、工业写字楼

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 AB属于属于商业物业市场。参见教材P37。

　　37、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(　)。

　　A、空置量

　　B、房地产价格指数

　　C、平均建设周期

　　D、吸纳率

　　E、失业率

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 A属于供给指标，C属于供给指标。参见教材P38-42。

　　38、房屋施工面积包括(　)几项。

　　A、本期完成施工的面积

　　B、本期新开工面积

　　C、取得施工许可证的面积

　　D、上期已经停建本期恢复施工的面积

　　E、上期开始施工跨入本期继续施工的面积

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】参见教材P39。

　　39、国内生产总值有三种表现形态，即(　)。

　　A、价值形态

　　B、收入形态

　　C、产品形态

　　D、支出形态

　　E、生产形态

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。参见教材P40。

　　【该题针对“房地产市场结构与指标”知识点进行考核】

　　40、在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有(　)。

　　A、空置量

　　B、住房市场指数

　　C、平均建设周期

　　D、房价租金比

　　E、失业率

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】空置量、平均建设周期是供给指标;失业率是需求指标。参见教材P39～43。

　　编辑推荐：

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　41、房地产市场供给的特点主要有(　)。

　　A、具有竞争的完全性和充分性

　　B、具有高度的适应性

　　C、具有高度的垄断性

　　D、市场供给具异质性

　　E、市场供给在短期缺乏弹性

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】参见教材P43。

　　42、房地产市场的特性有(　)。

　　A、可以配置存量房地产资源和利益

　　B、市场交易的复杂性

　　C、市场供给的垄断性

　　D、存在广泛的经济外部性

　　E、显示房地产市场需求变化

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】房地产市场的特性有：市场供给的垄断性;市场需求的广泛性和多样性;市场交易的复杂性;房地产价格与区位密切相关;存在广泛的经济外部性;市场信息的不对称性等。参见教材P43、44。

　　43、房地产价格迅速上升，产生的影响有(　)。

　　A、产生负外部性

　　B、产生正外部性

　　C、影响整体经济的持续稳定发展

　　D、也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机

　　E、会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题

　　【答案解析】房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P44。

　　44、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有(　)。

　　A、土地供给的变化

　　B、原用于其他方面资金的介入

　　C、未来预期收益变化

　　D、政府税收政策的影响

　　E、获得金融机构融资的难易程度

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P45。

　　45、房地产市场存在着(　)层面。

　　A、空间市场

　　B、资产市场

　　C、新增量市场

　　D、存量房市场

　　E、高档住宅市场

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】房地产市场存在着空间市场和资产市场两个层面。参见教材P47。

　　46、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有(　)。

　　A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

　　B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高

　　C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

　　D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

　　E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 C供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;D转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长;E租金和空置率非同向。参见教材P50-51。

　　47、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(　)。

　　A、第一阶段

　　B、第二阶段初期

　　C、第二阶段后期

　　D、第三阶段

　　E、第四阶段

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】注意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增长率在下降，到E时已为负。参见教材P50-51。

　　48、房地产泡沫的成因有(　)。

　　A、土地的稀缺性

　　B、投机需求膨胀

　　C、金融机构过度放贷

　　D、开发商对市场预测的偏差

　　E、开发商之间的博弈

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】选项DE是房地产开发过度的原因。参见教材P53。

　　49、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有(　)几种。

　　A、期内可供租售量/历史同期可供租售量

　　B、实际价格/理论价格

　　C、房地产价格指数/居民消费价格指数

　　D、房地产投资需求/房地产使用需求

　　E、房地产价格增长率/实际GDP增长率

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、 “个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。参见教材P55。

　　50、宏观经济周期循环的阶段有(　)。

　　A、繁荣

　　B、衰退

　　C、萧条

　　D、复苏

　　E、重生

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。参见教材P56。

　　编辑推荐：