2016年房地产估价师《理论与方法》讲义地租理论及测算11.1

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　　第十一章 地价评估和地价分摊

　　第一节 地租理论及测算

　　地租的含义：

　　在经济学上，地租的含义较多，总的讲，可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。例如，西尼尔(Nassau William Senior，1790一1864)1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为"出于自然或偶然所自发地提供的收入"，包括"在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬"。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。

　　无论是狭义的地租还是广义的地租，它们都有一个基本的含义，即是一种"纯粹的剩余物"。由于这里不专门研究地租理论的发展，所以下面主要从狭义的地租角度来论述。

　　地租现象：

　　首先，从肥力不同的农地来看，如图ll—1所示，有A，B，C，D四块农地，它们的肥力从A到D依次由高到低。假设这四块农地除肥力不同外，其他条件均相同，并且有同一个农民可同时在这四块农地上耕种同一种农作物，他对这四块农地的耕作经营没有偏爱。这四块农地由于肥力不同，所以产量会有所不同：农地A因最肥沃，产量会最高，依次到农地D的产量会最低。相对于肥力最低的农地D，农地C，B，A所超出的产量就是一种地租现象。

　　其次，从位置不同的农地来看，如图ll—2所示，有A，B，C，D四块农地，它们与农产品市场的距离从A到D依次由近到远。假设这四块农地除与农产品市场的距离不同外，其他条件均相同，并且有同一个农民可同时在这四块农地上耕种同一种农作物，他对这四块农地的耕作经营也没有偏爱。这四块农地由于肥力相同，所以产量会相同，但因它们与农产品市场的距离不同，所以把农产品运到市场上的运输成本会有所不同：农地A因最近，运输成本会最低，依次到农地D 的运输成本会最高。相对于距离最远的农地D，农地C，B，A所节省的运输成本就是一种地租现象。

　　然后，从城镇中位置不同的摊位来看，假设同一个人能在不同的地点摆摊，他在这些不同地点摆摊没有勤快懒惰等方面的差异，那么好地点上的销售额会高于差地点上的销售额，从而好地点上的销售净收入(销售额减去进货成本和销售税费等)会高于差地点上的销售净收入。这种好地点上高出差地点上的销售净收入就是一种地租现象。同理，假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。

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　　地租理论的简要回顾：

　　地租理论发展到现今，已形成了一个庞大体系，它不仅涉及经济问题，还涉及社会和政治问题。这里对地租理论的回顾，撇开关于地租的来源和它应归谁占有这类生产关系或社会、政治方面的争论，仅围绕着地租量的决定和计算进行介绍，同时也不涉及广义的地租。因此，许多在地租理论史上可能占有重要地位的学者和观点在下面将很少涉及，甚至没有提到。像蒲鲁东(Pierre Joseph Proudhon，1809-1865)和他的"所有权就是盗窃"--"土地的田租应该付给谁呢?当然应当付给创造土地的人。谁曾经创造了土地呢?上帝。在这种情形下，土地所有人呀，请你走开吧!"约翰·斯图亚特·穆勒(John Stuart Mill，1806--1873)和他的土地改革计划;亨利·乔治(Henry George，1839-1897)和他的单一税。中国古代和近现代也有许多关于地租的论述，但在这里也不介绍。

　　地租的测算：

　　根据上面介绍的地租理论，现将地租的测算总结如下：

　　(1)计算公式：地租=农产品市场价格一农产品销售税费一农产品生产成本一农产品运输成本一土地上投入资本的利息一农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的。这可以用竞标地租理论来说明。如图11-3所示，假设土地上有三种竞争性的用途及相应的地租支付能力曲线，因为在市场竞争下谁支付的地租高，土地就由谁来使用，所以每块土地都会由能够支付最高地租的用途所使用，因此OA段的地租是由用途工的地租支付能力决定的。同理，AB段的地租是由用途Ⅱ的地租支付能力决定的，B点以外的地租是由用途Ⅲ的地租支付能力决定的。即使没有完善的土地市场，为使土地得到合理利用，也应遵循此原则。

　　(3)土地是在最佳集约度下利用的。

　　(4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。

　　(5)如果土地上生产的产品数量为Q，其每个产品的市场价格为P，则上述地租计算公式中的市场价格=PQ。

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