2016年房地产估价师《案例分析》训练题第一套

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　　二、单项选择题

　　(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

　　1.该成片荒地开发完成后的总价值为(　　)亿元。

　　A.5

　　B.8

　　C.9.6

　　D.10.6

　　2.该成片荒地的总价为(　　)亿元。

　　A.1627

　　B.2.135

　　C.2.726

　　D.2.938

　　3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是(　　)。

　　A.测算拟开发场地的最高价格

　　B.测算拟开发场地的最低价格

　　C.测算开发项目的预期利润

　　D.测算开发中可能出现的最高费用

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　　(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

　　4.该厂房装饰装修改造后的总价值为(　　)万元。

　　A.2240

　　B.2000

　　C.1785.71

　　D.1760

　　5.需补交土地使用权出让金等费用为(　　)万元。

　　A.100

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为(　　)万元。

　　A.1785.71

　　B.1313.25

　　C.1170.39

　　D.933.07

　　7.不属于待开发的土地是(　　)。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.耕地

　　D.熟地

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　　(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为 2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

　　8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用(　　)。

　　A.市场法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假设开发法

　　9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。(　　)万元。

　　A.1044.79

　　B.1000.00

　　C.973.82

　　D.829.94

　　10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为(　　)万元。

　　A.106.08

　　B.214.85

　　C.829.94

　　D.1044.79

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　　参考答案：

　　(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

　　3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

　　3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

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