2016年房地产估价师《经营与管理》训练题二

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　　6、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。

　　A、风险因素

　　B、资本化率

　　C、通货膨胀率

　　D、投资利润率

　　7、在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。( )

　　A、对

　　B、错

　　8、下列有关利润的含义说法不正确的一项为( )。

　　A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润

　　B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利

　　C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配

　　D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次

　　9、通货膨胀风险会( )房地产投资的实际收益率。

　　A、提高

　　B、降低

　　C、无影响

　　D、以上答案均不准确

　　10、收益性物业的经营费用包括( )等。

　　A、人员工资

　　B、办公费用

　　C、抵押贷款还本付息

　　D、保险费、房管税

　　答案：　1、C2、C3、A4、B5、B6、A C D7、B8、C9、B10、A B D

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　　11、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004 年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，( )投资风险更大。

　　A、物业甲

　　B、物业乙

　　C、一样大

　　D、无法判断

　　12、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )

　　A、对

　　B、错

　　13、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，( )又是中央政府财政收入的一个重要来源。

　　A、农业经济税收

　　B、工业生产带来的利润

　　C、商业经济经营带来的巨大财富

　　D、与房地产有关的收入

　　14、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。

　　A、在固定的预期收益率下使风险最低

　　B、使收益率最高

　　C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化

　　D、减少投资

　　15、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

　　A、房地产泡沫

　　B、房地产市场中的过度开发

　　C、房地产适度经营

　　D、房地产过剩

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　　16、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。

　　A、前期工作

　　B、初期工作

　　C、前提工作

　　D、项目可行性研究

　　17、( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

　　A、商品市场

　　B、生产要素市场

　　C、服务市场

　　D、潜在市场

　　18、按固定资产的使用构成，投资可以分为( )。

　　A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用

　　B、基本建设和房地产开发投资

　　C、土地投资和房屋投资

　　D、国内投资和外商投资

　　19、属于利息的计算方式有( )。

　　A、单利计息

　　B、连续复利

　　C、间断复利

　　D、复利计息

　　20、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。

　　A、收入的变化

　　B、对未来的预期

　　C、政策变化

　　D、可替代商品价格

　　答案：　11、B12、A13、D14、A C15、B16、D17、C18、A19、A D20、B C

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　　21、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。( )

　　A、对

　　B、错

　　22、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。( )

　　A、对

　　B、错

　　23、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。

　　A、座谈

　　B、问卷

　　C、观察

　　D、实验

　　24、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( )。

　　A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期

　　B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的

　　C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量

　　D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生

　　25、产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。以下关于E和P关系描述正确的是( )。

　　A、若E=P时，消费者满意

　　B、若E>P 时，消费者不满意

　　C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

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　　26、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。

　　A、单元估算法

　　B、单位指标估算法

　　C、工程量近似匡算法

　　D、概算指标法

　　27、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )

　　A、对

　　B、错

　　28、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。( )

　　A、对

　　B、错

　　29、针对不同用途的收益性物业可分为( )。

　　A、写字楼物业管理、商场物业管理

　　B、承租人管理、租赁市场管理

　　C、工业及货仓物业管理、人事管理

　　D、商场物业管理、财务、人事管理

　　30、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

　　A、发起者

　　B、影响者

　　C、决策者

　　D、购买者

　　答案：21、A22、B23、B24、A C25、A B C26、A B C D27、B28、B29、A30、A

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　　31、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )

　　A、对

　　B、错

　　32、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。( )

　　A、对

　　B、错

　　33、长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求( )。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不变

　　D、不确定

　　34、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。

　　A、755.54

　　B、772.84

　　C、1400.88

　　D、1433.90

　　35、工程成本控制的主要对象是( )。

　　A、主要费用中的固定费用

　　B、主要费用中的变动费用

　　C、次要费用中的固定费用

　　D、次要费用中的变动费用

　　36、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括( )。

　　A、保证

　　B、抵押

　　C、质押

　　D、名誉

　　37、开发项目全部投资的内部收益率表明了( )。

　　A、项目投资所能支付的最高贷款利率

　　B、将未来收益或收入转换成现值的收益率

　　C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率

　　D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

　　38、由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。( )

　　A、对

　　B、错

　　39、零售商业物业的租金是以( )为基础计算的。

　　A、每一个独立出租单元的总出租面积

　　B、以每月每平方米

　　C、以每平方米可出租面积

　　D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额

　　40、下列关于写字楼分类的描述正确的是( )。

　　A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

　　B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务

　　C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美

　　D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低

　　答案：31、B32、A33、A34、D35、B36、A B C37、A38、B39、A40、A C

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