现金流量折现法与传统方法的区别?
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【摘要】"现金流量折现法与传统方法的区别"知识点是2016年房地产估价师考试重点，2016年房地产估价师考试时间为10月15日-16日，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"现金流量折现法与传统方法的区别?"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
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问题：
现金流量折现法与传统方法的区别?
答疑：
现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：
(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。
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(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，(环球网校房地产估价师频道为您整理)即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元，折现率为10%，则需将这5000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为 5000/(1+10%)3=3757(万元)
(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，(环球网校房地产估价师频道为您整理)在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
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