2016年房地产估价师《制度与政策》模拟题二

　　【摘要】2016年房地产估价师考试为10月15日-16日，为帮助考生有效备考2016年房地产估价师《制度与政策》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2016年房地产估价师《制度与政策》模拟题二"，整理如下，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　1.在我国，房地产价格评估制度是根据(　 )确立的一项房地产交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法规

　　C.部门规章

　　D.政府规范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。

　　2.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，(环球网校房地产估价师频道为您整理)同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(　 )。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按二家银行的债权比例受偿

　　答案：A

　　解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　3.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金(　 )。

　　A.由物业管理企业代管

　　B.由房地产管理部门代管

　　C.由财政部门代管

　　D.由业主自行管理

　　答案：B

　　解析：维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管理企业代管。

　　4.合法建造房屋的物权自(　 )发生效力。

　　A.记载于不动产登记簿时

　　B.颁发房屋权属证书时

　　C.申请房屋所有权登记时

　　D.事实行为成就时

　　答案：A

　　解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　5.下列关于预告登记的表述中，错误的是(　 )。

　　A.预告登记的目的是保障将来实现的物权

　　B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

　　C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

　　D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

　　答案：D

　　解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　6、 注册房地产估价师延续注册有效期为(　　)年。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.5

　　标准答案： C

　　解析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

　　7、 王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为(　　)元。

　　A.100

　　B.250

　　C.500

　　D.1000

　　标准答案： D

　　解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

　　8、 注册房地产估价师注册证书失效，不包括(　　)。

　　A.聘用单位破产的

　　B.聘用单位被吊销营业执照的

　　C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的

　　D.年龄超过60周岁的

　　标准答案： D

　　解析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。

　　9、 下列不属于《物业管理条例》基本制度的是(　　)。

　　A.物业管理议标制度

　　B.业主大会制度

　　C.住宅专项维修资金制度

　　D.物业承接验收制度

　　标准答案： A

　　解析：物业管理招投标制度。

　　10、 下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是(　　)。

　　A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

　　B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

　　C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

　　D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

　　标准答案： A

　　解析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

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　　11、根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的 (　　)。

　　A.物业管理合同

　　B.物业服务合同

　　C.前期物业服务合同

　　D.后期物业服务合同

　　标准答案： B

　　解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　12、 业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，需要经(　　)同意。

　　A.业主委员会

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　标准答案： C

　　解析：《物权法》规定，业主共同决定改建、(环球网校房地产估价师频道为您整理)重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　13、 下列关于住宅专项维修资金，说法不正确的是(　　)。

　　A.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金

　　B.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

　　C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于全体业主所有

　　D.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管

　　标准答案： C

　　解析：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　14、 业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经(　　)以上的业主同意。

　　A.专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

　　B.专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

　　C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

　　D.专有部分占建筑物总面积四 分之三以上的业主且占总人数四 分之三

　　标准答案： C

　　解析：根据《物权法》第七十六条规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　15、 《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 (　　)。

　　A.1%至2%

　　B.3%至5%

　　C.5%至8%

　　D.8%至10%

　　标准答案： C

　　解析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　16、 《住宅专项维修资金管理办法》规定，出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 (　　)。

　　A.1%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.4%

　　标准答案： B

　　解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　17、 (　　)不是减轻纳税人负担的措施。

　　A.附加

　　B.规定起征点和免征额

　　C.减税

　　D.免税

　　标准答案： A

　　解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施。减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。

　　18、 某单位自用办公房产原值为1000万元，其房产税税基可能为(　　)万元。

　　A.600

　　B.800

　　C.1000

　　D.1100

　　标准答案： B

　　解析：税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类;税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　19、 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对(　　)征收的一种税。

　　A.交易的任何一方

　　B.交易双方

　　C.产权承受人

　　D.出售方

　　标准答案： C

　　解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

　　20、 下列有关中国现行房地产税各税种的税率，表述不正确的是(　　)。

　　A.房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%;按房产租金收入计征：为12%。

　　B.城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次

　　C.土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%

　　D.耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

　　标准答案： B

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　　21.(　)年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提高租金为基本环节的改革思路。

　　A.1949～1955

　　B.1956～1965

　　C.1966～1978

　　D.1978～1991

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：1978～1991年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提高租金为基本环节的改革思路。

　　【该题针对“住房制度概述”知识点进行考核】

　　22.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(　)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。(2003年试题)

　　A.1997年下半年

　　B.1998年上半年

　　C.1998年下半年

　　D.1999年

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　【该题针对“住房制度概述”知识点进行考核】

　　23.下列不应当作为经济适用住房开发利润计算因素的是(　)。

　　A.征地和拆迁费用

　　B.建安工程费

　　C.借款利息

　　D.住宅小区基础设施建设费

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：经济适用住房开发利润计算因素有征地和拆迁费用.勘察设计和前期工程费.建安工程费.住宅小区基础设施建设费。

　　【该题针对“住房制度概述”知识点进行考核】

　　24.下列关于经济适用住房政策，说法正确的是(　)。

　　A.以征地和拆迁补偿费.勘察设计和前期工程费和建安工程费等3项成本因素为基础计算计入房价的企业管理费

　　B.经济适用房的开发建设应实行政府指定制度，用行政方式确定开发建设单位

　　C.计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下

　　D.房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5%以下

　　【答案解析】：经济适用住房开发利润计算因素有征地和拆迁费用、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费。A错;经济适用房的开发建设应实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。B错;实施的经济适用住房项目的利润率控制在3%以下;D错。

　　【该题针对“住房制度概述”知识点进行考核】

　　25.(　)是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　A.廉租住房

　　B.经济适用住房

　　C.普通商品房

　　D.工业用房

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　【该题针对“住房制度概述”知识点进行考核】

　　26.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在(　)倍以上。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在4倍以上。

　　【该题针对“住房制度概述”知识点进行考核】

　　27.国有土地所有权由(　)代表国家行使。(2008年真题)

　　A.国务院

　　B.国务院土地行政主管部门

　　C.市.县人民政府

　　D.市.县人民政府土地行政主管部门

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：国有土地所有权由国务院代表国家行使。

　　【该题针对“土地制度概述”知识点进行考核】

　　28.国家实行土地登记制度，由(　)对所管辖的土地进行登记造册。

　　A.县级以上人民政府

　　B.县级以上人民政府土地管理部门

　　C.县级以上人民政府农业管理部门

　　D.乡级以上人民政府

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：国家实行土地登记制度，由县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。

　　【该题针对“土地制度概述”知识点进行考核】

　　29.按照目前我国土地登记制度规定，属于国有土地的，核发(　)。

　　A.《国有土地所有证》

　　B.《国有土地使用证》

　　C.《集体土地所有证》

　　D.《集体土地使用证》

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：按照目前我国土地登记制度规定，属于国有土地的，核发《国有土地使用证》。

　　【该题针对“土地制度概述”知识点进行考核】

　　30.按照目前我国土地登记制度规定，(环球网校房地产估价师频道为您整理)属于农民集体所有土地的，核发(　)。

　　A.《国有土地所有证》

　　B.《国有土地使用证》

　　C.《集体土地所有证》

　　D.《集体土地使用证》

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：按照目前我国土地登记制度规定，属于农民集体所有土地的核发《集体土地所有证》。

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