2016年房地产估价师《理论与方法》训练题三

　　【摘要】2016年房地产估价师考试为10月15日-16日，为帮助考生有效备考2016年房地产估价师《理论与方法》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2016年房地产估价师《理论与方法》训练题三"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，(环球网校房地产估价师频道为您整理)112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　4.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，(环球网校房地产估价师频道为您整理)其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

　　估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某标准厂房

　　B.某酒厂厂房

　　C.某待出让土地

　　D.某写字楼

　　答案：B

　　6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　7.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为(　)万元。

　　A.375

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　答案：D

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　　11.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15日

　　C.估价作业期间的任意一天

　　D.估价人员与委托人商定的某天

　　答案：A

　　解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。

　　12.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

　　答案：A

　　解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。

　　13.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，(环球网校房地产估价师频道为您整理)计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不确定

　　答案：C

　　14.砖木结构二等的残值率为( )。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　答案：B

　　15.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

　　答案：D

　　16.收益法中的运营费用包括( )。

　　A.所得税

　　B.房地产改扩建费用

　　C.电梯、空调等的折旧费

　　D.建筑物的折旧费

　　答案：C

　　解析：教材285页，运营费部分内容。

　　17.商业经营的房地产，其净收益为( )。

　　A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

　　B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息

　　C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息

　　D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息

　　答案：A

　　解析：教材288页，商业经营的房地产部分内容。

　　18.路线价法的关键和难点是( )。

　　A.划分路线价区段

　　B.设定标准深度

　　C.调查评估路线价

　　D.制定深度百分率

　　答案：D

　　解析：教材没有明确，但从路线价法中可以体会出制定深度百分率是关键和难点

　　19.在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。

　　A.用途

　　B.档次

　　C.规模

　　D.建筑结构

　　答案：A

　　解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。

　　20.运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。

　　A.估算开发成本

　　B.选择最佳用途

　　C.确定最佳开发利用方式

　　D.估算房地产开发完成后的价值

　　答案：C

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　　21. 对未划定为禁止使用高污染燃料区域的大中城市市区内其他民用炉灶，限期改用(　　)或者使用其他清洁能源。

　　A. 天然气

　　B. 电

　　C. 固硫型煤

　　D. 液化石油气

　　答案： C

　　22. 新建、扩建排放(　　)的火电厂和其他大中型企业，(环球网校房地产估价师频道为您整理)超过规定的污染物排放标准或者总量控制指标的，必须建设配套脱硫、除尘装置或采取其他控制措施。

　　A. 二氧化氮

　　B. 二氧化硫

　　C. 二氧化碳

　　D. 一氧化碳

　　答案： B

　　23. 省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门可以委托已取得(　　)资质认定的承担机动车年检的单位，按照规范对机动车排气污染进行年度检测。

　　A. 环保局

　　B. 车管所

　　C. 公安机关

　　D. 交通部门

　　答案： C

　　24. 严格限制向大气排放含有毒物质的废气和粉尘;确需排放的，必须经过(　　)处理，不超过规定的排放标准。

　　A. 限制

　　B. 申报

　　C. 有效

　　D. 净化

　　答案： D

　　25. 工业生产中产生的(　　)应当回收利用;不具备回收条件而向大气排放的，应当进行防治污染处理。

　　A. 可燃性气体

　　B. 液化气

　　C. 天然气

　　D. 二氧化硫

　　答案： A

　　26. 在城市市区进行建设施工或者从事其他生产扬尘污染的单位，必须按照当地(　　)的规定，采取防治扬尘污染的措施。

　　A. 城市建设

　　B. 绿化规划

　　C. 环境保护

　　D. 城市综合治理

　　答案： C

　　27.建设项目的大气污染防治设施没有建成或者没有达到国家有关建设项目环境保护管理的规定的要求，投入生产或者使用的，由审批该建设项目的环境影响报告书的环境保护行政主管部门责令停业生产或者使用，可以并处(　　)罚款。

　　A. 一万元以上

　　B. 一万元以上三万元以下

　　C. 三万元以上五万元以下

　　D. 一万元以上十万元以下

　　答案： D

　　28. 违反环境保护法有关规定，开采含有放射性和砷等有害物质超过规定标准的煤炭的，由县级以上人民政府按照国务院规定的权限(　　)。

　　A. 罚款

　　B. 责令关闭

　　C. 责令整顿

　　D. 通报批评

　　答案： B

　　29. 违反环境保护法有关规定，在当人民政府规定期限届满后继续燃用高污染燃料的，由所在地县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门(　　)或者没收燃用高污染燃料的设施。

　　A. 进行罚款

　　B. 强行改造

　　C. 责令拆除

　　D. 责令停产

　　答案： C

　　30. 违反环境保护法有关规定，在城市市区进行施工或者从事其他生产扬尘污染的活动，未采取有效的扬尘防治措施，致使大气受到污染的，限期改正，处以(　　)罚款;对逾期的未达到当地环保部门要求的，可以责令停工整顿。

　　A. 二万元以下

　　B. 一万元以下

　　C. 三万元以下

　　D. 五万元以下

　　答案： A

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