2016年房地产估价师《理论与方法》训练题四

　　【摘要】2016年房地产估价师考试为10月15日-16日，为帮助考生有效备考2016年房地产估价师《理论与方法》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2016年房地产估价师《理论与方法》训练题四"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　1、 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，(环球网校房地产估价师频道为您整理)直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　标准答案：D

　　2、 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月l日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月l日)该房地产的评估价值为( )万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　E.4454.54

　　标准答案：E

　　3、 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　标准答案：B

　　4、 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　标准答案：C

　　5、 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。

　　A.3758.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.4769.85

　　标准答案：D

　　6、 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/㎡;若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/㎡。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　标准答案：D

　　7、 某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　标准答案：A

　　8、 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　标准答案：C

　　9、 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。

　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B.待开发房地产建设发包日期

　　C.取得待开发房地产的日期

　　D.房地产开发完成并投入使用的日期

　　标准答案：C

　　10、 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　标准答案：C

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　　11、 现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/㎡，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　E.1007.9

　　标准答案：E

　　12、 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。

　　A.平均增减量法

　　B.平均发展速度法

　　C.移动平均法

　　D.指数修匀法

　　标准答案：A

　　13、 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　标准答案：A

　　14、 一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，(环球网校房地产估价师频道为您整理)其前街路线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　标准答案：B

　　15、 某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为( )万元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　E.50.14

　　标准答案：E

　　16、 某居民楼总建筑面积为5000 ㎡，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 ㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。

　　A.3%

　　B.3.5%

　　C.7%

　　D.4%

　　标准答案：D

　　17、 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。

　　A.房地产投机

　　B.物价变动

　　C.财政收支状况

　　D.居民收入水平

　　标准答案：A

　　18、 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。

　　A.单独深度价格修正率

　　B.累计深度价格修正率

　　C.平均深度价格修正率

　　D.加权深度价格修正率

　　标准答案：B

　　19、 确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。

　　A.估价原则

　　B.估价目的

　　C.估价方法

　　D.估价程序

　　标准答案：B

　　20、 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。

　　A.15

　　B.16

　　C.17

　　D.20

　　标准答案：B

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　　21、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是( )。

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌和协议

　　D、自由买卖

　　标准答案：D

　　22、在我国招标出让土地使用权的出让人可以是( )。

　　A、市、县人民政府办公室

　　B、乡人民政府土地行政主管部门

　　C、市、县人民政府土地行政主管部

　　D、村委会

　　标准答案：C

　　23、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人( )房地产的占有。

　　A、不转移

　　B、转移

　　C、暂不转移

　　D、暂时转移

　　标准答案：A

　　24、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值( )所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　A、大于

　　B、小于

　　C、等于

　　D、小于或者等于

　　标准答案：A

　　25、实行房屋产权调换补偿方式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平方米，被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平方米。下列最接近产权调换差价的是( ) 元/平方米。

　　A、7500

　　B、3750

　　C、1500

　　D、-1500

　　标准答案：C

　　26、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是( )不同的

　　A、不同

　　B、相同

　　C、有时相同，(环球网校房地产估价师频道为您整理)有时不同

　　D、不确定

　　标准答案：A

　　27、不属于房地产自身因素的是( )。

　　A、区位

　　B、实物

　　C、权益

　　D、经济

　　标准答案：D

　　28、不属于房地产外部因素的是( )。

　　A、人口

　　B、制度政策

　　C、社会因素

　　D、区位

　　标准答案：D

　　29、商业房地产的区位优劣主要看( )。

　　A、繁华程度

　　B、临街状况

　　C、交通条件

　　D、商务环境

　　标准答案：D

　　30、在城市租金支付能力由高到低排序正确的是( )。

　　A、零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

　　B、专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

　　C、批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅

　　D、轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

　　标准答案：A

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