2018年房地产估价师《理论与方法》强化练习(2)

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多项选择题

1、下列有关房地产供给量的因素描述正确的是(　)。

A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图

B、供给量与价格正相关

C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加

D、发开技术水平的提高可以提高开发成本

E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加

【正确答案】ABE

【答案解析】选项C错误，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小;选项D错误，发开技术水平的提高可以降低开发成本。参见教材P90。

2、房地产价格与一般物品的价格，共同之处是(　)。

A、有波动

B、具有固定性

C、用货币表示

D、按质论价

E、互补产品多

【正确答案】ACD

【答案解析】共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P84。

3、下列存在替代关系的有(　)。

A、普通住宅与娱乐房地产之间

B、经济适用房与普通商品住宅之间

C、经济适用房与高档别墅之间

D、普通住宅与商业用房之间

E、宾馆与写字楼之间

【正确答案】BE

【答案解析】某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材P87。

4、决定房地产供给量的因素有(　)。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、该种房地产的开发技术水平

D、房地产开发商对未来的预期

E、相关物品的价格水平

【正确答案】ABCD

【答案解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P89。

5、账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为(　)。

A、历史成本

B、账面净值

C、折余价值

D、实际价值

E、原始购置成本

【正确答案】BC

【答案解析】账面价值也称为账面净值、折余价值。参见教材P107。

6、下列是互补品的是(　)。

A、住宅与其配套的娱乐房地产之间

B、二手房和新建房地产之间

C、大城市郊区的住宅与高速公路的收费

D、经济适用房与普通商品住宅之间

E、住宅与其配套的商业房地产之间

【正确答案】ACE

【答案解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。参见教材P88。

7、理论上房地产的供求状况可分为的类型是(　)。

A、全国房地产总的供求状况

B、本地区房地产总的供求状况

C、全国同类房地产的供求状况

D、本地区同类房地产的供求状况

E、房地产的短缺或者充足供求状况

【正确答案】ABCD

【答案解析】①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。参见教材P92。

8、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格(　)卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。

A、高于

B、低于

C、等于

D、不等于

E、无法确定

【正确答案】AC

【答案解析】在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。参见教材P94。

9、关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。(2011年真题)

A、合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C、在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D、房屋征收评估应评估无租约限制价值

E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

【正确答案】ABCE

【答案解析】A应该无影响。无租约限制，则无合同租金，无租约限制下的评估价值是全产权价值，合同租金与市场租金的差异对之没有影响;B应该评估出租人的权益价格;E承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。参见教材P101。

10、按照房地产权利的种类划分，包括下列(　)。

A、房地产所有权价格

B、土地使用权价格

C、其他房地产权利价格

D、历史成本

E、可变现净值

【正确答案】ABC

【答案解析】选项DE属于会计中的集中价格和价值。参见教材P107。

11、关于投资价值和市场价值的说法，错误的是(　)。

A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D、评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

【正确答案】CDE

【答案解析】C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P99。

12、成本租金构成中有(　)因素。

A、折旧费

B、维修费

C、管理费

D、利润

E、投资利息

【正确答案】ABCE

【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P101。

13、公允价值的前提条件主要有(　)。

A、公平交易

B、无投机行为

C、双方熟悉情况

D、双方自愿

E、不涉及所有权交易

【正确答案】ACD

【答案解析】公允价值的前提条件主要有3个：公平交易;交易双方均熟悉情况;交易双方均是自愿的。参见教材P107。

14、某宗房地产购买总价为1000万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为6%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　)。

A、该厂房的实际价格等于名义价格

B、该房地产的名义价格为1000万元

C、该房地产的实际价格为1000万元

D、该房地产的实际价格高于1000万元

E、该房地产不存在名义价格

【正确答案】ABC

【答案解析】因为贷款是需要支付利息的，所以名义价格实际价格都是1000万。参见教材P113。