2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第六章)
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2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第六章)：
1.房地产投资项目中投资与成本
开发投资——出售：投资为开发建设投资，成本为开发产品成本。
开发投资——出租：投资为开发建设投资，成本为营业成本+运营费用。
置业投资——出售：投资为购买投资、装修及更新改造投资，成本为开发产品成本。
置业投资——出租：投资为购买投资、装修及更新改造投资、经营资金，成本为营业成本+运营费用。(P170)
2.3开发产品成本
■当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发产品成本。
■同一项目有不同产品的，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
3.利润(P172)
毛利润=营业收入-营业成本-增值税和税金附加-土地增值税。
毛利润率=毛利润/营业收入。
营业收入=销售收入+出租收入+自营收入。
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入。
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
营业利润(开发投资)=毛利润-期间费用;
营业利润(出租经营)=毛利润-运营费用;
期间费用=销售费用+管理费用+财务费用
运营费用=期间费用+运营期间税费+物业服务管理费+大修基金
利润总额=营业利润+营业外收支净额
营业外收支净额=投资收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税
净利润率=净利润/营业收入(%)
可分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金)+未分配利润
4.增值税
■增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种
■纳税人：在我国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人
■税率：17%、11%、6%三项
2016年5月1日，我国正式实行营业税改征增值税
5. 对投资分析工作的影响(两种方法考虑通货膨胀)
允许未来年份经营收入以及运营成本随着通货膨胀分别有所增加。
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可以调低折现率。
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