2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：投资估算
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第八章 房地产开发项目可行性研究
第四节 房地产开发项目投资与收入估算
投资估算：
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。
(一)土地费用
土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
(二)勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
(三)房屋开发费
房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
1.建筑安装工程费
2.基础设施建设费
3.公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营种f生的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：
(1)单元估算法
(2)单位指标估算法
(3)工程量近似匡算法
(4)概算指标法
(四)其他工程费
(五)开发期间税费
(六)管理费用
(七)销售费用
(八)财务费用
(九)不可预见费
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