2019房地产估价师《制度与政策》第二章考点：建设用地使用权出让

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一、建设用地使用权出让的概念(考点、重点)

建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

土地使用权出让的含义一般包括以下内容：

(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场 ，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 。

(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有 。

(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

(4)集体土地不经征收不得出让 。

(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限 的特点。

二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

(一)出让计划的拟定和批准权限

土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

(二)建设用地使用权出让方式

《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 除此之外其他用途的土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖或者挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日 在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

2007年9月，国土资源部对11号令中有关内容进行修改发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号，以下简称39号令)。39号令第四条第一款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让 ”，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。

招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

标底或者底价的特殊规定：

(1)市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

(2)标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

(3)确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

(4)招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

1.招标出让方式

招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。

投标、开标依照下列程序进行：

(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。

(3)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关老师组成，成员人数为五人以上的单数 。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

(4)招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

2.拍卖出让方式

拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。出让方用叫价的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者(竞买人)。

拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。

主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交。

3.挂牌出让方式

挂牌时间不少于10个工作日 ，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

4.协议出让方式

协议出让方式指政府作为土地所有者(出让人)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于非盈利性的某些特殊用地。

国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请，市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

由于协议出让不适用于房地产用地，其程序在此不作详述。

以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效;造成损失的，应当依法承担赔偿责任：提供虚假文件隐瞒事实的;采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(三)建设用地使用权的出让年限(考点、重点)

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：

(1)居住用地70年;

(2)工业用地50年;

(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

(5)综合或其他用地50年。

土地使用权出让的实际年限不得高于法律规定的最高年限。潜台词：但可以比最高年限低。

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(四)建设用地使用权的收回

国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。

(1)土地使用权期间届满处理。 依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期 ，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

《城市房地产管理法》土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

(2)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。 土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内 应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。

(4)司法机关决定收回土地使用权。 因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。

(五)建设用地使用权终止

1.建设用地使用权因土地灭失而终止

土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。

2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。

三、建设用地使用权出让合同及其管理(考点、难点)

建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地(宗地)土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。

2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，于2008年7月1日起执行。

(一)合同的主要内容

1.合同

主要内容包括：当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;土地条件;土地使用期限;出让金等费用及其支付方式;开发投资强度;规划条件;配套;转让、出租、抵押条件;期限届满的处理;不可抗力的处理;违约责任;解决争议的方法。

2.合同附件

主要内容有：宗地平面界址图;出让宗地竖向界限;市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。

(二)合同的履行

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。

(1)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下 的土地闲置费;满二年未动工开发的 ，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

(2)用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

(3)项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。未达到约定的标准，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求用地单位支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求用地单位继续履约。

注：关于改变土地用途处置法律、法规依据

1.《物权法》第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2.《土地管理法》第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

3.《城市房地产管理法》第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。

4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

5.《协议出让国有土地使用权规定》第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

(三)合同的解除

(1)在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60日 ，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

(2)土地管理部门延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。