2019年房地产估价师《经营与管理》精选试题(5)

相关推荐：2019年房地产估价师《经营与管理》精选试题汇总

1、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是(　)。

A.净经营收入=有效毛收入-经营费用

B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是现金流。净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P367。

2、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(　)支付。

A.业主

B.承租人

C.物业服务企业

D.业主、承租人和物业服务企业共同

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是出租单元的面积规划和室内装修。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。参见教材P352。

3、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为(　)万元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是现金流。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+2=26。参见教材P367。

4、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是(　)。

A.全租金方式

B.毛租金方式

C.净租金方式

D.基本租金方式

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是租赁合约中的标准条款。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。

5、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是(　)。

A.基础租金是租户能接受的最低租金

B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是基础租金与市场租金。选项 A 错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户;选项 B 错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平;选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。

6、不应计入收益性物业经营费用的是(　)。

A.抵押贷款利息

B.公共设施维修费

C.房产税

D.物业保险费

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是现金流。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。参见教材P367。

7、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是(　)。

A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

C.税后现金流=税前现金流-所得税

D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是现金流。选项A错误，净经营收入=有效毛收入-运营费用;选项B错误，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。

8、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(　)。

A.租金调整条款

B.代收代缴费用条款

C.装修费用条款

D.折让优惠条款

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是租赁合约中的标准条款。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。参见教材P353。

9、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　)。

A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是零售商业物业的租金。选项 D 错误，毛利低则其租金的百分比设置也低。参见教材P361。

10、写字楼 2015 年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为(　)万元。

A.330

B.450

C.650

D.700

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是现金流。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950(万元)，净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650(万元)。贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。参见教材P366～367。