2019年房地产估价师《经营与管理》模拟试题(1)

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1、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(　)。

A.操作风险

B.法律风险

C.信用风险

D.管理风险

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是个人住房贷款的风险。(1)操作风险：对客户调查不深入，容易出现假按揭;(2)管理风险：银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等;(3)信用风险：与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题;来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。参见教材P311。

2、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于(　)风险。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是个人住房贷款的风险。操作风险：对客户调查不深入，容易出现假按揭。参见教材P310。

3、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于(　)元。

A.3583

B.3909

C.4300

D.4778

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是个人住房抵押贷款的风险管理。考核指标中的房产支出与收入比。本题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入=(2000+150)/月均收入﹤50%，月均收入﹥4300。参见教材P312。

4、某居住项目规划建筑面积为30000m2 ，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m 2 ，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为(　)万元。(2014 年真题)

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【正确答案】A

5、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为(　)万元。(2014 年真题)

A.14.00

B.34.67

C.35.91

D.88.93

【正确答案】C

6、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了(　)。

A.抵御通货膨胀的影响

B.提高资本金的投资收益率

C.提高全部投资的平均收益率

D.降低借贷资金的资金成本

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益率。参见教材P178。

7、如果某项目 FNPV 等于零，说明该项目的获利能力(　)。

A.达到了基准收益率的要求

B.超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率。参见教材P181。

8、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为(　)万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是偿债备付率。参见教材P203。

9、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率(　)。

A.包含了对通货膨胀的补偿

B.不包含对通货膨胀的补偿

C.没有实际意义

D.不能直接用于财务评价

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是通货膨胀的影响。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收人现金流的折现值才是一个常数。参见教材P179。

10、假设某房地产投资项目的折现率分别取 i1 =15%、i2 =16%、i3 =17%，i4 =18%时，其对应的净现值分别为 NPV1 =300万元、NPV2 =100 万元、NPV3 =-50万元、NPV4 =-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是(　)。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【正确答案】A