2019年房地产估价师《经营与管理》模拟试题(2)

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1、财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。()

『正确答案』 ×

『答案解析』本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用。参见教材P178。

2、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()

『正确答案』 ×

『答案解析』本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材 P173。

3、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。( )

『正确答案』 √

『答案解析』本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P173。

4、当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。参见教材P180。

5、借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。参见教材P178。

6、房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。( )

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于成本，直接从销售收入中扣除，称为总开发价值。参见教材P189。

7、流动比率越低，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是流动比率。流动比率越高，营运资本越多，债权就越安全。参见教材P205。

8、一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。(

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，但房地产增值一般不影响折现率。参见教材P180。

9、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。分子是利润总额而非税后利润。参见教材P199。

10、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。( )

『正确答案』×『答案解析』本题考查的是资产负债率。资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P205。

11、我国于2016年5月1日，将营业税改为土地增值税。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税改为增值税，不是土地增值税。参见教材P174。