2019年房地产估价师《理论与方法》强化练习(5)

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1.某注册房地产估价师王某拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，王某对自己的房屋进行估价，是个人行为，不是由专业机构完成，缺乏公信力，不具备专业估价的全部特征，因而不是专业房地产估价。参见教材P2。

2.房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。参见教材P6。

3.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价本质上是评估房地产价值。评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

4.在某房地产价格咨询报告中，张估价师对某房地产价格在商业开发前提下进行了估价，开发商采信了张估价师的报告意见，参与了该地块的拍卖竞投，并最终以略高于张估价师估价结果的价格取得了该地块的土地使用权。但是其后受金融危机影响，该地块市场价格暴跌。张估价师因此需要承担不实估价的法律责任。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。房地产估价仅提供价值意见，而不作价格保证。而且张估价师做的是咨询报告。这个案例也显示出“估价假设”的重要，商业开发前提就是估价假设，在咨询报告中，如果张估价师注明了未考虑可能的金融危机的影响，则更能帮助张估价师回避风险。参见教材P7。

5.鉴证性估价的法律责任高于咨询性估价的法律责任。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。鉴证性估价要提供给委托人以外的第三方使用，而咨询性估价主要是委托人自己使用。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P7。

6.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格可能是非正常交易价格，不见得是正常合理价格。判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P9。

7.制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。参见教材P10。

8.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是估价委托人。判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。再比如，法院司法处置拍卖房地产，法院是委托人，但是不是利害关系人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材P29。

9.委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是估价当事人。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，也可能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。也是举反例排除。参见教材P28。

10.由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材P9。