2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第三章第二节

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第二节 房地产价格与一般物品价格的异同

相同处是：①都是价格，是价值的货币表现;②有波动，受供求因素的影响;③优质高价，劣质低价。(了解)

区别：(熟悉)

(1)房地产价格与区位关系密切，房地产不可移动，其价格与区位密切相关。

(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格。

(3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是买卖价格。房地产同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。房地产同时有两种价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格;二是使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，也称为使用代价的租金，通常简称租金。

广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)之分。

房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。相互之间可以互相换算。

如果需要求取价格(相当于本金)，只要把握租金(相当于利息)与报酬率或资本化率(相当于利息率，通常简称利率)，将租金资本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握价格和报酬率或资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法(该方法将在本书第七章详细介绍)。

(4)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右。一般的物品价格形成较客观，不易受交易者的个别情况的左右。

房地产具有独一无二的特性，且不能搬到同一处进行比较，要认识房地产，只有亲自到实地查看。而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况(如议价能力，卖方急需现金，买房的偏好、财力、感情冲动等)的影响。

(5)房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。一般物品因为同质的很多，相互之间可比性较强，且价值不很大，所以价格形成时间通常较短。房地产因为具有独一无二的特性，相互之间可比性较差，加上价值较大，在非房地产市场过热导致“抢购”的情况下，人们对房地产交易通常是很谨慎的，所以房地产交易价格一般难以在短期内达成。

【例题】房地产价格的特征主要包括(　)。

A.房地产价格受建筑技术的影响很大

B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

C.房地产价格形成的时间通常较长

D.房地产价格实质上是房地产权益的价格

E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。房地产价格的五个特征：(1)房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格。(3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格。(4)房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右。(5)房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。参见教材P84。

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