房地产估价师《理论与方法》复习提纲五
第四节 房地产的描述与分析
一、土地的描述与分析
1.名称
2.位置
3.四至
4.面积,此为依法确认的面积,通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位
5.形状
6.地势,包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等
7.土壤及地基状况
8.权利状况
9.使用条件
10.开发利用情况
11.交通条件
12.周围环境景观
13.公共服务设施完备程度
14.其他
使用条件主要包括:
(1)用途
(2) 容积率
(3) 建筑密度
(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)
(5) 建筑高度
(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)
(7) 建筑间距
(8)交通出入口方位
(9)停车泊位
(10)建筑体量、体型、色彩
(11)地面标高
(12)其他要求
上述城市规划限制条件可通过下列文件了解:
(1)规划要点
(2)规划设计条件通知书
(3)审定设计方案通知书
(4)建设用地规划许可证
(5)建设工程规划许可证
二、建筑物的描述与分析认识
1. 名称
2.位置
3.规模
4.年龄
5.层数和高度。通常按照层数或高度,将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑
6.建筑结构
7.设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能
8.装饰装修
9.层高或净高
10.空间布局
11.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照
12.外观
13.维修养护情况完好程度
14.权利状况
15.占有使用情况
16.其他情况,物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素),还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。
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