2011年房地产估价案例与分析备考复习资料29
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5.5.2.1 年限法$lesson$
(1)年限法和有关年限的概念年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，具体是根据建筑物的结构、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合判断作出的。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：①建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当;②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长;③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。
在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数=经济寿命一剩余经济寿命在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。
(2)直线法年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。记住以下三个公式即可。
1.D=C-S/N(基本公式)
2.d=1-R/N 3.V=C[1-(1-R)×t/N]或V=C(1-d×t)
(3)成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：y=C×q式中q―建筑物的成新率(%)。
成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。
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