2012年土地估价师《管理基础知识》资料（8）

　　2、我国城市土地制度的构成与基本特征

　　我国城市土地制度主要包括国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。

　　我国城市土地制度的基本特征包括：$lesson$

　　(1)城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　土地的社会主义全民所有制。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。

　　(2)城市土地实行土地国有制度。城市市区的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”全民所有制的土地，称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

　　(3)城市国有土地实行有偿有期限使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

　　现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回;需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　取得国有土地使用权的途径。①通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得;②通过国家出让方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。

　　(4) 实行城乡土地统一管理体制。具体而言，土地统一管理体制的特征有二，其一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理;其二是要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理结构，发挥整体功能，实现土地管理目标。

　　3、我国农村土地制度的构成与基本特征

　　(1)我国农村土地制度的构成

　　①集体土地所有权制度

　　土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。

　　②集体土地使用权制度

　　现行农村集体土地使用制实行的是家庭联产承包责任制，在土地所有权归集体经济组织的条件下，把土地使用权承包给农产，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农户个人。对提留和农业税，国家和地方政府在各个时期的政策可能有所变化，目前已全部减免。

　　(2)我国农村土地制度的基本特征

　　①农村土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　②农村土地公有制的基本形式是集体土地所有制。土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地有可能通过征收而发生土地所有权转移。

　　③农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权;土地承包经营权不稳定;承包的土地可以有条件转让。

　　④农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当符合乡(镇)土地利用总体规划;符合土地利用年度计划;

　　符合村庄和集镇规划;坚持合理布局，综合开发，配套建设;涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。

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