2012年土地估价师《管理基础知识》资料（5）

　　3.土地利用的集约性

　　农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。$lesson$

　　4.区位选择的重要性

　　在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。

　　5.无限性与再生性

　　由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。

　　6.空间性与实体性

　　建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。

　　建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。

　　例题：下列不属于建设用地的特点的是()。

　　A.承载性与非生态利用性

　　B.土地利用逆转相对容易

　　C.土地利用的集约性

　　D.无限性与再生性

　　答案：B

　　解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

　　三、建设用地的类别(掌握)

　　为更有效地管理土地，在上述三种基本分类的基础上，根据《土地利用现状调查技术规程》、1989年制订的《城镇地籍调查规程》以及国土资源部、农业部《关于印发试行《土地分类》的通知》(国土资发[2001]255号)，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，将城市土地分类的商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地(除农村道路)、水利设施用地、特殊用地等8个地类构成建设用地。

　　1、商服用地

　　指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。包括：

　　(1)商业用地。指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。

　　(2)金融保险用地。指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。

　　(3)餐饮旅馆业用地。指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。

　　(4)其他商服用地。指写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地;旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。

　　2、工矿仓储用地

　　指工业、采矿、仓储业用地。包括：

　　(1)工业用地。指工业生产及其相应附属设施用地。

　　(2)采矿地。指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。

　　(3)仓储用地。指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。

　　3、公共设施用地

　　为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。包括：

　　(1)公共基础设施用地。指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。

　　(2)瞻仰景观休闲用地。指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。

　　4、公共建筑用地

　　指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。包括：

　　(1)机关团体用地。指国家机关，社会团体，群众自治组织，广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。

　　(2)教育用地。指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。

　　(3)科研设计用地。指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。

　　(4)文体用地。为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。

　　(5)医疗卫生用地。指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。

　　(6)慈善用地。指孤儿院、养老院、福利院等用地。

　　5、住宅用地

　　指供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落)。包括：

　　(1)城镇单一住宅用地。指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。

　　(2)城镇混合住宅用地。指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。

　　(3)农村宅基地。指农村村民居住的宅基地。

　　(4)空闲宅基地。指村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

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