2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(56)

更新时间：2012-03-01 14:45:09 来源：|0

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　　三、管理费用$lesson$

　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。

　　四、投资利息

　　投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。

　　例题：投资利息包括( )的利息。

　　A、土地取得成本; B、土地开发成本; C、A+B; D、A+B+管理费用。

　　答案：D

　　五、销售税费

　　销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类：

　　1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费;

　　2.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加;

　　3.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

　　上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。

　　六、开发利润

　　现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：

　　1.开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值―土地取得成本―开发成本―管理费用―投资利息―销售税费。

　　2.开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

　　3.开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

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