2014年房地产估价师《制度与政策》考点:写字楼与公寓式住宅

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　　写字楼与公寓式住宅的定义

　　系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。

　　写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。

　　写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。

　　写字楼就是交通便利，基础设施完备，位于城市的CBD，行政配套齐全建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持DDN，ISDN线路，备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备，包括有银行，邮局，商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主。

　　写字楼愿意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。

　　《北京市供热锅炉(机)房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。

　　“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。

　　公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

　　我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。

　　当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3-4间;面积大，每间14-18平方米;净空高达3-3.4米，厨房功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。