2014年房地产估价师《案例分析》考点:房地产抵押价值评估

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　　房地产抵押价值评估

　　(1)房地产抵押价值评估的实质

　　根据现行法律、法规，房地产抵押价值评估实质上是评估抵押房地产(物)在设定抵押权时的公开市场价值作为抵押贷款的参考。它的服务对象是金融(银行)业，是抵贷双方。

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以能够带来收益的房地产抵押为前提，金融机构将资金发放给资信良好的借款者，通过收取借款利息和手续费获取收益，一般抵押人得到贷款达到为抵押房地产土地收购、开发、建设、购买、大修理、经营、收益等目的。

　　作为抵押物的房地产有其设定抵押权时的市场价值、贷款价值;银行最终的贷款额，它是抵押物市场价值(现值或贷款价值)乘安全系数(或抵押率)得出的;还有出现不良资产处置抵押房地产时的变现价值等。

　　一些发达国家商业银行要求对抵押的商业房地产同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。这里指的贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，评估也是采用通用的估价方法，成本价值一般作为收益价值的补充，但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估不相同，准则提出了对评估参数运用的建议。

　　《房地产估价规范》规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于公开市场价值。

　　《城市房地产管理法》、《担保法》及最高人民法院的解释、《城市房地产抵押管理办法》和银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地产的价值”或“抵押物价值”，但未对房地产抵押估价评估是什么样的价值作出定义。其中有的提出需要时，可以“委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构”评估确定。国内银行内部制定的贷款评审规定中，采用抵押担保时，在银行贷款承诺后，签订借款合同前，一般要求借款人委托该银行认可的独立评估机构对抵押物价值(或现值)重新进行估价。然后银行根据规定的针对不同抵押物类型设定的对抵押物价值(或现值)的不同抵押率，确定贷款本息及相关费用，最终确定贷款额。

　　(2)可以设定抵押的房地产

　　1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

　　2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

　　3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

　　4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押;

　　5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;

　　6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权;

　　7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;

　　8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;

　　9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押;

　　10)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。

　　(3)不得设定抵押的房地产

　　1)土地所有权;

　　2)权属有争议的房地产;

　　3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

　　4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

　　5)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

　　6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　7)划拨土地使用权不得单独抵押;

　　8)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(上述可抵押的除外);

　　9)乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押;

　　10)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　11)所有权、使用权不明或者有争议的财产(房地产);

　　12)以法定程序确认为违法、违章的建筑物;

　　13)依法不得抵押的其他房地产。

　　(4)其他限制条件

　　1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

　　2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;

　　3)房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理;

　　4)当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人;

　　5)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证;

　　6)银行确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;

　　7)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;

　　8)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

　　9)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。

　　10)建筑工程款优于抵押权受偿;

　　(5)与估价有关的规定

　　1)依法不得抵押的房地产，没有抵押价值;

　　2)首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值;

　　3)再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;

　　4)以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额;

　　5)以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响;

　　6)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值;

　　7)以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值;

　　8)以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

　　(6)房地产抵押及评估的风险

　　1)房地产抵押贷款的风险

　　①抵押房地产本身风险从房地产本身特性看，既有适宜作为担保物的一面，也存在风险的一面。如抵押物的适宜性风险;预期风险;变现风险和抵押期间的价值减损等。

　　②抵押贷款总风险折扣目前在抵押贷款实务中银行或金融机构，一般按估价机构评估的抵押房地产市场(现)价值或实际成交价格中较低者的40%(或以下)一80%为借款额，即考虑了20%～60%(或以上)的折扣风险(首付款、资本金)。

　　2)房地产抵押评估的风险

　　①价值高估风险;②要承担相应的损失责任。

　　(7)房地产抵押价值评估的特点及注意事项

　　由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择、报告说明等方面与其他估价目的的估价有所不同。

　　房地产抵押评估服务对象为金融(银行)业的抵押贷款业务，银行业本身需要的是安全、稳健、谨慎;房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须规避抵贷双方的风险和估价机构及估价师的风险;在抵押房地产市场价值评估中要更加严格地执行《房地产估价规范》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，切忌不实估价，切忌高(虚)估冒算。

　　1)房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法

　　房地产作为抵押物的类型较多，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。

　　以获得出让土地使用权和房屋产权的房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。其房地产类型包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等房地产。

　　对出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法。

　　以行政划拔土地上的建成使用房产作为抵押物进行评估时，市场交易性较强的，可先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法(收益法)为一种方法，从得出的客观市场价值中减去需要补交的土地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法，其中不含土地出让金或出让毛地价，这类包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等;市场交易性差的，可采用房产与土地分别估价再综合的成本法估价，不含土地出让金或出让毛地价，如市场狭小的、特殊的房地产。

　　对已建成或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。这类有部分栋号、层、单元，综合物业中某部分用途物业等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押，对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意切实的进度和相应可实现的权益，此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的价值，估价方法可选用成本法和假设开发法。

　　以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权作为抵押物进行评估时，应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。

　　2)评估注意事项

　　①估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。

　　②估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点③确认估价对象可以为设定抵押的房地产④把握市场、选取参数和预测谨慎⑤报告中说明主要风险会对估价值的影响根据《房地产估价规范》：“应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”

　　在估价报告的分析及有关说明中，从专业角度指出抵押房地产的主要可能的风险，对会引起价值的变化的主要因素加以说明，提出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。如预期风险、市场变现风险、损耗风险，先解押、抵押登记生效、通知租户、划拨地补缴出让金等等。

　　⑥其他根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物价值。

　　对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对大产权证下的应按商品房的实际套数为单位实行价值分列。

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