2014年房地产估价师《理论与方法》考点:对房地产估价的现实需要

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　　第三节 对房地产估价的现实需要

　　一、土地使用权出让的需要

　　土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权(简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　目前，土地使用权出让的方式主要有：招标、拍卖、挂牌和协议。

　　其中：

　　招标出让土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　拍卖出让土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　挂牌出让土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　协议出让土地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让土地使用权的行为。

　　在招标出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权招标底价，投标人需要确定其报价。在拍卖出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定其最高应价。在挂牌出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权挂牌底价，竟买人需要确定其最高报价。在协议出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权协议出让最低价，土地使用者需要确定其最高出价。

　　此外，对列入招标、拍卖、挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对出让的土地使用权进行估价，为出让人确定招标、拍卖、挂牌底价、协议出让最低价，为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出价等，提供参考依据。

　　二、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让，包括土地使用权转让：是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　其他合法方式：包括以房地产出资、作价人股、偿还债务(抵债)等。例如，一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;借款到期，借款人无力偿还，只好以其房地产抵偿或者被人民法院强制拍卖、变卖等。

　　房地产租赁：是指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于没有两宗完全相同的房地产，每宗房地产的价值通常都不同，又由于一般的单位或个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中只有一二次房地产交易体验，对影响房地产价格的质量、功能、产权、市场行情等难以了解和做出相关判断，确定其转让价格、租金等提供参考依据。

　　例如房地产买卖，对于买者来说，需要通过房地产估价了解拟购买的房地产的市场价值，以确定合理的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到，或者判断卖者的要价可否接受;

　　对于卖者来说，需要通过房地产估价了解拟出售的房地产的市场价值，以确定合理的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出，或者判断买者的出价可否接受。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产刚好等值的很少，互换双方往往需要通过房地产估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据它们之间的差价在货币上 “多退少补”。在一方提供土地使用权，另一方提供资金，然后依照出资额分配建成的房屋的情况下，所提供的土地使用权的价值究竟是多少，需要房地产估价提供参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(租赁价格)，而且当出租人需要收回租赁期未到期的房地产时，应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金(租赁权价格)等等，也需要房地产估价提供参考依据。

　　三、房地产抵押的需要

　　房地产抵押：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定，以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人;债权人为抵押权人;提供担保的房地产为抵押房地产。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供担保的财产。因此，债权人在借贷等民事活动中，为保障其债权的实现，一般会要求债务人或者第三人将其有权处分的、法律、行政法规规定可以抵押的房地产抵押给债权人，并且要求贷款金额低于抵押房地产的价值。特别是商业银行出于业务发展及同行间竞争的考虑，不能随意压低房地产的抵押价值，即如果为了顾虑安全而少放款，将会失去赚取利息的机会;但如果为了谋求更多的利息而多放款，将承受损失的风险，两全其美的办法是要确定合理的抵押价值。为了确定合理的抵押价值，商业银行一般会委托或要求债务人委托商业银行信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

　　为房地产抵押目的，而对房地产估价，归纳起来主要有以下7种：

　　①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。《中华人民共和国担保法》第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　例如，某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。经过若干时间后，需要为第二笔贷款估价。已知二次估价价值为170万元，第一笔贷款已还款50万元，问第二笔贷款额最大为多少。

　　解：

　　1、依据：根据《中华人民共和国担保法》第35条规定：财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　2、第二次贷款时，原贷款余额=第一次贷款额-还款额=80万元-50=30万元

　　3、第二次贷款的担保价值≤第二次估价价值-第二次贷款时原贷款余额=170-30=140万元

　　4、第二笔贷款的最大贷款额为：140万元。

　　例如，单项选择题。

　　某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( C )万元的贷款提供抵押担保。

　　A、100

　　B、80

　　C、20

　　D、90

　　③增加抵押贷款估价，即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　④抵押期间估价，即对抵押房地产价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产价值进行的评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的，要求抵押人停止其行为;抵押房地产价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

　　四、房地产征收和征用的需要

　　特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。

　　房地产特别是土地是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，不得不征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产;因抢险、救灾等紧急需要，不得不征用单位、个人的房地产。

　　征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买――主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用――只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。

　　尽管征收、征用是为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。

　　《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正文本)第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。

　　《中华人民共和国物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第44条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”

　　《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者，使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

　　《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号发布)第4条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

　　征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金相当于租金)，如果被征用的房地产受到损失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，毁损的，补偿金应相当于毁损前后的价值之差;灭失的，补偿金应相当于被征用房地产的价值。而确定上述征收、征用的补偿金等，就需要房地产估价提供相关参考依据。

　　例如，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。其中，第24条规定实行货币补偿的，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”;第25条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价”。具体地说，实行货币补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据;实行房屋产权调换补偿方式的，被拆迁房屋没有区分征收和征用两种不同的情形，统称为“征用”。结算房屋产权调换的差价，即：产权调换的差价=所调换房屋的房地产市场价值-被拆迁房屋的房地产市场价值。

　　例如：判断题。

　　某宗为100万元贷款抵押房地产。在抵押期间，对其进行抵押期间估价。已知抵押期间估价为90万元，则要求贷款方为10万元增加新的担保。

　　答案：对

　　⑤转抵押估价，即将已抵押的房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　⑥续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　⑦处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行的评估。

　　在实际中，还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务。在贷款期间，可提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。在贷款处置阶段，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

　　五、房地产分割的需要

　　共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割。房地产分割一般不宜采取实物分割的方法，因为许多情况下房地产在实物形态上难以分割，如果进行实物分割就会损害房地产的效用，所以通常是采取折价等方法处理。例如，夫妻离婚，原共同所有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。

　　有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，以 “应平均分割”为例，土地通常是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分;如果按照面积进行平均分割，则分割后的各部分价值不均等，通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。房屋一般既难以按照面积进行平均分割，也难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

　　六、房地产损害赔偿的需要

　　特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。

　　《中华人民共和国宪法》第12条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。 国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。”第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”

　　《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号公布)第117条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”

　　房地产损害赔偿的类型多种多样，例如，由工程质量缺陷造成的房地产价值损失，如预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂、室内空气质量不符合国家标准)，对购房人造成损失;因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失;在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失。

　　施工挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失;因未能履约(如未按合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建，对他人造成损失;使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失;因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失;异议登记不当，对房地产权利人造成损失;非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失，如《中华人民共和国土地管理法》第 78条规定：“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。上述各种类型的房地产损害赔偿，均需要房地产估价为确定赔偿金额提供参考依据。

　　七、房地产税收的需要

　　特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。

　　房地产自古以来就是一个良好的税源，有关房地产的税种很多，如房产税、地产税、土地增值税、契税，土地与房屋合征房地产税，房地产与其他财产合征财产税、遗产税、赠与税等等。

　　在现代市场经济下，这些税种的计税依据通常是房地产的价值或者以房地产的价值为基础。为了课税公平和防止偷漏税，税务机关需要掌握真实可靠的房地产价值，需要科学公正的计税价值(一种房地产评估价值)来说服纳税人。如果纳税人认为计税价值不合理的，也可以委托房地产估价机构进行评估，以说服税务机关调整计税价值。

　　例如，我国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向其承受者征收的一种税收。契税的计税依据主要有：

　　①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。考试大房地产估价师

　　③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　因此，在上述由征收机关参照市场价格核定的情况下，通常需要房地产估价为征收机关核定计税依据提供参考依据。

　　再如目前的土地增值税，是对转让房地产的增值额征收的一种税收。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人可能隐瞒、虚报房地产成交价格，不据实提供扣除项目金额，转让房地产的成交价格明显低于同类房地产的市场交易价格。为此，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布)第9条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”可见，在征收土地增值税的许多方面都需要房地产估价提供有关参考依据。

　　八、房地产保险的需要

　　房地产是一种重要的财产，其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故，例如火灾、爆炸、雷击、暴风、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等，而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据;二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等，为确定赔偿金额提供参考依据。

　　九、房地产争议调处和司法鉴定的需要

　　现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、征收、征用、损害赔偿等中有关房地产价格、补偿金、赔偿金或者为它们提供参考依据的估价报告或估价结果有异议。例如，在人民法院拍卖、变卖被查封的房地产或者将被查封的房地产抵债中，被执行人通常对拍卖价格、变卖价格、抵债价格有异议，特别是对为人民法院确定拍卖保留价、变卖价格、抵债价格提供参考依据的估价报告或估价结果有异议，从而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定。在城市房屋拆迁补偿估价中，通常也出现某一方、特别是被拆迁人对估价报告或估价结果有异议而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定。

　　此外，对于各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，衡量违纪、违法、违规和犯罪的情节轻重，通常不仅考虑房地产的实物量(面积)，而且考虑房地产的价值量。

　　以上这些均需要权威、公正的房地产估价，为争议各方当事人和解或者有关单位调解、仲裁机构仲裁、行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决，以及司法机关和公民、组织进行诉讼等提供相关参考依据。

　　十、企业有关经济行为的需要

　　特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。

　　以房地产出资设立企业以及企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为，往往需要对相关房地产或者企业整体资产进行估价。

　　(1)以房地产出资设立企业。《中华人民共和国合伙企业法》(2006年8月27日中华人民共和国主席令第55号公布)第16条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。”《中华人民共和国公司法》第27条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”

　　(2)企业对外投资：是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价提供服务。

　　(3)企业合资：是指两个以上的企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价提供服务。

　　(4)企业合作：是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关的利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的利益分配比例提供参考依据。

　　(5)企业合并：是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中的一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散;新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地和房屋，以取得企业发展所需的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业的价值或者其场地和房屋的价值。

　　(6)企业分立：是指一个企业依法分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　(7)企业改制：是指国有企事业单位整体或者部分改建为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(8)企业资产重组：是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。资产重组的模式包括资产剥离模式(减资、资产置换、资产出售)、兼并收购模式、合并(联合)重组模式和托管模式。

　　其中：

　　资产置换：是指不同企业之间为了调整资产结构，突出各自的主营业务或者出于其他目的而相互交换非货币财产的资产重组方式。

　　企业托管经营：是指企业的所有者通过契约形式，将企业法人财产交由具有较强经营管理能力，并能够承担相应经营风险的法人进行有偿经营的一种活动。

　　(9)企业产权转让：是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人(法人、自然人或者其他组织)的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。

　　(10)企业租赁：是指企业的所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　(11)企业清算：是指企业违反法律、法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

　　此外，企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其公允价值或市场价值进行评估。例如，为财务报告或相关会计事项进行的估价。

　　十一、房地产管理的需要

　　特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。

　　我国经济体制改革由高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。在这种情况下，房地产管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，更需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增值或贬值情况。这就需要房地产估价。

　　有关法律、法规和政策提出了许多房地产管理要求，搞好这些房地产管理工作，需要房地产估价提供相关参考依据。由于课时有限，具体的相关规定，不再赘述。

　　十二、其他方面的需要

　　现实中对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多。

　　例如：

　　(1)建设用地使用权期届满需要的估价服务。

　　(2)房地产开发经营过程中需要的估价服务。

　　(3)会计计量需要的估价服务。

　　(4)为出国需要提供财产价值证明的估价。

　　(5)为房地产证券化服务的估价。

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