2014年房地产估价师《理论与方法》考点:房地产价格影响的税收政策

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　　开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收(以下简称房地产税收), 会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率(或税额标准)、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。分析房地产税收对房地产价格的影响，首先要区分它们的征收环节。可将房地产税收分为房地产开发环节的、房地产转让环节的和房地产持有环节的。

　　房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，例如耕地占用税、固定资产投资方向调节税。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场，买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。因此，如果是处于卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收 主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”, 难以使房地产价格上升;而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

　　房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加(可视同税金)、土地增值税、印花税、所得税(企业所得税或个人所得税)、契税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们分为向卖方征收的和向买方征收的。在上述税收中，营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税是向卖方征收的，契税是向买方征收的。一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税, 会使房地产价格上升;反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降;反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上升。

　　加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是处于卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上升;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是处于买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”, 难以导致房地产价格上升;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

　　房地产持有环节的税收相当于商品使用环节的税收，例如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税(准备开征，但目前尚未开征)。直接或者间接地对持有房地产课税，比如开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

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