2011年《中级经济法》:合同法律制度(25)
五、租赁合同
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同为有偿、双务、诺成合同。
1、租赁合同的期限
租赁合同的期限超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
2、不定期租赁
(1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
(3)租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
提示:对于不定期租赁,“双方当事人”均可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
【例题】根据《合同法》规定,下列情形中的租赁合同,属于定期租赁合同的是( )。(2007年)
A、甲将一台机器租赁给乙,双方订有书面合同,租赁期限约定为20年
B、甲乙签订一租赁合同,未约定租赁期限,且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限
C、甲乙订立一口头租赁合同,租赁期限为1年
D、甲将一私房出租给乙,租赁期限为3年,现租期已届满,甲未收回房屋,乙继续居住并交纳房租
答案:A
解析:本题考核点是租赁合同的相关规定。按照规定,当事人未采用书面形式,视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。选项A中,订有书面合同,租赁期限也有明确的约定,因此属于定期租赁合同。B、C、D选项均属于不定期租赁。
3、维修义务
在租赁合同中,出租人应当履行租赁物的维修义务;
4、承租人经出租人“同意”,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
5、租金的支付期限
对租金的支付期限未确定的,当事人可以协议补充,不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的,适用以下规则:
(1)租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;
(2)租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。
6、买卖不破租赁(重点)
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。
(2)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【例题1】甲与乙订立租赁合同,将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间,甲在征得乙同意后,将房屋卖给丙,并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中,正确的是( )。
A、租赁合同在乙和丙之间继续有效
B、租赁合同自动解除
C、租赁合同自动解除,但是甲应当对乙承担违约责任
D、租赁合同自动解除,但是丙应当另行与乙订立租赁合同
答案:A
【例题2】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间,甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定,下列表述正确的是( )。
A、甲公司在租赁期间不能出卖出租设备
B、买卖合同有效,原租赁合同继续有效
C、买卖合同有效,原租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D、买卖合同有效,原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效
答案:B
7、租赁合同的解除与延期
因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
【07年简答题】2002年4月,甲租用乙的一间平房经营日用品,双方约定:租用期为3年;每年租金为6000元;每半年结算一次租金。双方未就维修义务的承担作出约定。
2003年7月,由于当地连日降雨,致使该租赁房屋承重墙下沉并出现了3厘米宽的裂缝,房屋有倒塌的危险。甲要求乙维修,乙未答复。甲无奈自己请来建筑队,对房屋进行加固维修,共花费人民币1260元。但房屋倒塌危险仍未消除。
当年10月,甲与乙结算当期的房租时,要求扣除其花费的维修费用并提出解除合同,乙不同意。甲随后搬离该房屋。
要求:根据上述事实及《合同法》的规定,回答下列问题:
(1)甲是否有权要求扣除维修费用?简要说明理由。
答案:甲有权要求扣除维修费用。(1分)(根据《合同法》的规定,)双方当事人没有就维修义务的承担作出约定的,出租人应当承担租赁物的维修义务。(1.5分)
(2)甲是否有权解除租赁合同?简要说明理由。
答案:甲有权解除租赁合同。(1分)(根据《合同法》的规定,)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。在本题中,该出租房屋有倒塌的危险,危及到了甲的安全,甲有权随时解除租赁合同。(1.5分)
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